Mutui

Un mutuo è un prestito a lungo termine, che nella maggior parte dei casi varia tra i 5 e i 40 anni, rimborsabile a rate e finalizzato all'acquisto di un immobile (e ciò lo differenzia da un semplice prestito personale). La rata comprende una quota di capitale e una di interessi (maturati sul montante secondo modalità concordate). Di solito il mutuo è assistito da garanzie reali che consentono al creditore di tutelarsi contro eventuali inadempienze del cliente, come, per esempio, l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile venduto.

Gli Ammortamenti
Il piano di rimborso del capitale preso a prestito si definisce ammortamento. Vi sono diversi tipi di ammortamento. Quello più diffuso in Italia è definito “Francese”. Ogni rata è composta da una quota di capitale e una di interessi, la prima tende a crescere nel tempo, la seconda a calare. Pertanto le prime rate sono composte prevalentemente da interessi, poi il trend tende a invertirsi nel tempo. Questo meccanismo scoraggia il ricorso all'estinzione anticipata.
Ma gli ammortamenti possono essere anche a rate crescenti e decrescenti. Nella prima modalità la quota periodica da pagare cresce progressivamente, fino a raggiungere il picco nell'ultimo pagamento. Avviene invece l'opposto per quello a rate decrescenti. Le rate crescenti possono essere utili a chi al momento della sottoscrizione del mutuo guadagna una somma modesta ma prevede un incremento del suo reddito nel tempo.
Un ammortamento che si sta diffondendo ultimamente e proposto da alcune banche è quello caratterizzato da rate costanti, anche in presenza di un tasso variabile. Il mutuatario vedrà aumentare il numero delle rate, che rimangono di importo fisso, in caso di incremento dei tassi ufficiali di sconto e le vedrà ridursi in caso contrario.

Tasso fisso, variabile o misto
Un mutuo a tasso fisso ha una rata che rimane costante per tutta la durata del contratto, indipendentemente dalle oscillazioni subite dai tassi d'interesse. Mentre un mutuo a tasso variabile ha rate che mutano a seconda della variazione del costo del denaro. La rata può variare ogni 3 o 6 mesi ed è legata al valore dell'indice Euribor, maggiorato di uno spread indicato dalla banca al momento della sottoscrizione.
Ma si può anche scegliere una rata a tasso misto. È una formula intermedia tra il tasso fisso e quello variabile. Il mutuatario può optare per la formula, fisso o variabile, che più gli sembra congeniale al momento della sottoscrizione, senza tuttavia essere vincolato per tutta la durata del contratto. Infatti, trascorso un determinato periodo di tempo, può cambiare opzione.

Le variabili che influiscono sul mutuo
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è l'indice di riferimento più utilizzato dalle banche italiane per calcolare il tasso variabile. È il primo fattore che influisce sull'andamento della rata dei mutui a tasso variabile o misto. Non agisce automaticamente sui costi dei mutui variabili, ma solo al momento della revisione periodica e viene applicato solo sul debito residuo, vale a dire sull'ammontare ancora da rimborsare.
Altro fattore che influisce sul costo del mutuo è la durata del piano di rimborso, ovvero il tempo necessario per estinguere il prestito ipotecario. Negli ultimi tempi l'offerta ha allungato le durate per venire incontro alle esigenze crescenti di chi desidera comprarsi una casa. A parità di importo finanziato, una durata più lunga permette di abbassare l'ammontare della rata, ma aumenta il costo totale degli interessi sul mutuo.

Sostituzione, surrogazione e rinegoziazione
La durata ultradecennale di un mutuo non impedisce una sua rinegoziazione o la sostituzione con un prodotto più conveniente, anche di una nuova banca. Grazie alla Legge n. 40/2007 (Legge Bersani), oggi cambiare il proprio mutuo è più semplice e costa meno. Si può optare per la sostituzione, la rinegoziazione o la surrogazione.
La differenza tra sostituzione e rinegoziazione del mutuo è sostanziale. Per sostituzione si intende l'estinzione del vecchio debito mediante l'erogazione di un nuovo finanziamento. Perciò possono mutare i contraenti (banca e mutuatario) e l'importo.
La rinegoziazione, invece, si riferisce solo alla modifica di alcune clausole contrattuali, per esempio la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato. Questo vuol dire che la rinegoziazione può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti, cioè banca e mutuatari non possono cambiare.
Con la surroga, o surrogazione, si trasferisce il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l'ipoteca originaria di quello vecchio. L'operazione può risultare molto conveniente e portare all'abbassamento dell'importo della rata, ma anche del costo totale del mutuo. Anche perché non sono previste commissione bancaria e nessuna imposta sostitutiva. Rimangono le spese per gli atti notarili, ma in minore misura rispetto alla sostituzione.

Lorenzo Masini (Agosto 2008)