Il 2026 si preannuncia come un anno di svolta per il settore dell’housing accessibile, segnato da importanti cambiamenti normativi, nuove opportunità di finanziamento e sfide crescenti legate al contesto economico. Secondo diversi leader del settore, l’evoluzione del Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) sarà il fattore più determinante nel ridefinire strategie, investimenti e modelli operativi nei prossimi mesi.
L’espansione del LIHTC e l’aumento dei crediti disponibili
Uno dei cambiamenti più rilevanti riguarda l’aumento strutturale dei crediti d’imposta per l’edilizia popolare. A partire dal 2026 entreranno in vigore due misure chiave: l’aumento permanente del 12% delle allocazioni LIHTC e la riduzione del test di finanziamento obbligazionario dal 50% al 25%.
Secondo Bob Moss, cofondatore di MG Housing Strategies, questo porterà sul mercato una quantità senza precedenti di crediti, rendendo centrale il tema della domanda degli investitori. L’attenzione si sposterà quindi non solo sull’offerta di progetti, ma anche sulla capacità di attrarre capitali adeguati per sostenerli.
Capitale privato, banche e nuovi equilibri finanziari
Un altro obiettivo strategico indicato dal settore è l’aumento del Public Welfare Investment cap, dal 15% al 20%, per favorire l’ingresso di banche di medie dimensioni nel mercato dei crediti d’imposta. Questo amplierebbe la base di investitori, rafforzando la stabilità del sistema.
Per Deborah VanAmerongen di Nixon Peabody, l’impatto combinato dell’aumento dei crediti LIHTC al 9% e della riduzione del test obbligazionario continuerà a farsi sentire nel tempo, ma restano preoccupazioni sulla domanda degli investitori e sui prezzi dei crediti.
Il 2026 come anno di transizione operativa
Dal punto di vista operativo, Jim Gillespie di BWE definisce il 2026 come un anno di transizione, in cui il settore dovrà adattarsi concretamente al nuovo schema del 25%. In questo contesto, l’housing accessibile viene sempre più visto come una classe di asset scalabile e appetibile anche per capitali istituzionali e privati.
Il successo, secondo Gillespie, premierà operatori e partner finanziari capaci di adattarsi rapidamente, strutturare operazioni efficienti ed eseguire progetti in un ambiente finanziario sempre più complesso.
Pressioni economiche e sostenibilità a lungo termine
Oltre agli aspetti finanziari, il settore dovrà affrontare pressioni crescenti sui residenti a basso reddito, legate all’inflazione e alla riduzione di programmi e voucher HUD. J. David Heller, CEO di The NRP Group, sottolinea come anche comunità completamente occupate stiano sperimentando un divario crescente tra occupazione fisica ed economica, a causa di affitti non pagati e morosità in aumento.
Queste dinamiche incidono direttamente sulla stabilità e sulle performance di lungo periodo dei progetti, rendendo indispensabili nuove strategie di supporto ai residenti e una maggiore efficienza gestionale.
Dalla casa ai servizi: il nuovo modello di housing accessibile
Secondo Heller, il 2026 accelererà una trasformazione profonda: l’edilizia accessibile non sarà più solo fornitura di abitazioni di qualità, ma un sistema in grado di rispondere ai bisogni complessivi dei residenti.
Sempre più progetti includono servizi in loco come asili nido, biblioteche, dispense alimentari e centri per il benessere. In questo contesto, diventano fondamentali partnership pubblico private e collaborazioni con sistemi sanitari, come quelle avviate da The NRP Group in Texas e Ohio.
Budget HUD e nodo della semplificazione normativa
Sul fronte politico, il settore guarda con attenzione alla definizione del nuovo budget HUD, con scadenza fissata a fine gennaio. Parallelamente, resta aperta la battaglia per il finanziamento di programmi chiave come Continuum of Care, Community Development Financial Institutions e altri strumenti di supporto.
Secondo VanAmerongen, un altro tema cruciale sarà la riduzione del carico normativo, con particolare riferimento a Davis-Bacon, National Environmental Policy Act e Build America Buy America Act, norme che continuano ad aggiungere costi e ritardi significativi alle operazioni di housing accessibile.
Le previsioni per il 2026
Guardando al futuro, i leader del settore tracciano uno scenario prudente ma costruttivo.
Bob Moss prevede un graduale aumento dei prezzi dell’equity nel corso del 2026, spinto dalla maggiore competizione sui crediti, oltre alla preparazione di una nuova bozza dell’Affordable Housing Credit Improvement Act. Deborah VanAmerongen sottolinea come l’incertezza politica post-2026 possa spingere l’attuale amministrazione e il Congresso a velocizzare l’agenda legislativa entro fine anno.
Infine, secondo Heller, l’interesse degli equity provider verso l’housing accessibile è destinato a crescere soprattutto nella seconda metà del 2026, dopo una fase di rallentamento legata alla priorità data ai crediti solari, migliorando l’accesso ai finanziamenti e sostenendo la realizzazione di nuove unità abitative accessibili.
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