Per diversi anni il mercato dei mutui non ha visto particolari aumenti dei tassi di interesse, e in alcuni periodi abbiamo anche avuto tassi ai minimi, ma ora qualcosa si sta muovendo e non esattamente nella direzione che si sperava.
Il mercato dei mutui si prepara infatti ad un vero e proprio cambio di marcia, con tassi di interesse in netto rialzo. Questo andrà ad incidere sulla rata del mutuo di chi andrà a stipulare un contratto nei prossimi mesi, ma anche su quella di chi sta già pagando un mutuo a tasso variabile.
Un rialzo dei tassi di interesse che si va a collocare nel contesto di una lieve ripresa del mercato immobiliare, con un primo trimestre del 2022 in cui assistiamo ad una crescita della domanda di mutui per l’acquisto della prima casa.
Aumenta la domanda di mutui per l’acquisto della prima casa
Stando ai dati pubblicati da Facile.it nel primo trimestre 2022 si registra un aumento delle domande di mutuo per l’acquisto della prima casa, con il 77% circa delle domande di finanziamento raccolte che riguardava proprio l’acquisto dell’abitazione principale. Un incremento quantificabile in un +17% circa rispetto allo stesso periodo del 2021.
Mediamente l’età media di chi si è rivolto a un istituto di credito per ottenere un mutuo per comprare la prima casa supera di poco i 35 anni. L’importo richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale, stando ai dati appresi dal noto portale, si attesta sui 146.319 euro, un importo simile a quello del 2021, da rimborsare però in un periodo di tempo più lungo, 26 anni invece dei 25 dell’anno scorso.
Con aumento tassi di interesse mutui costano fino a 12 mila euro in più
Ad incidere negativamente sui tassi di interesse dei mutui sono diversi fattori, a cominciare dalla crisi energetica e delle materie prime che ha portato ad un aumento vertiginoso dei prezzi. E mentre l’inflazione cresce a ritmi preoccupanti, ecco che la crisi ucraina sfocia in una guerra con tanto di sanzioni contro la Russia che rischiano di fare più male all’economia europea che a quella di Mosca.
Il rialzo dei tassi di interesse dei mutui è uno dei risultati che tocchiamo con mano in questo momento. Se prendiamo come punto di riferimento l’ultimo mese notiamo che gli indici Eurirs (che servono per stabilire il tasso finale dei mutui a tasso fisso) hanno subito un incremento di 40 punti base, con quelli in scadenza a 20 anni che sono passati dallo 0.85% all’1,27%.
Nel frattempo, seppur in maniera più contenuta, anche gli Euribor (usati per stabilire mensilmente le rate dei mutui a tasso variabile) hanno registrato un aumento essendo passati dal -0,65% al -0,46%.
Il risultato pratico è che nel momento in cui si va a stipulare un mutuo a tasso fisso, o si paga un mutuo già stipulato a tasso variabile, la rata mensile è più alta. In una simulazione fatta da Facile.it vediamo l’esempio della richiesta di un mutuo da 126 mila euro e LTV (Loan To Value) al 70% da pagare in 25 anni. L’LTV è un parametro che esprime il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso e il valore dell’immobile che si sta acquistando.
Tenuto conto che i Taeg fissi disponibili oggi online partono dall’1,71%, si ottiene una rata mensile di 507 euro, cioè 41 euro al mese in più rispetto all’importo che si sarebbe pagato appena un anno fa. Il risultato è che richiedere lo stesso mutuo oggi costa 12.300 euro in più di interessi rispetto all’anno scorso. Nel caso di un mutuo a tasso variabile invece l’incremento dei tassi di interesse incide in misura minore.
Con questi tassi di interesse meglio un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile?
Sebbene sia evidente un netto peggioramento della situazione economica, con uno scenario che tende a peggiorare rapidamente non solo in Italia ma anche nel resto d’Europa con il protrarsi della guerra in Ucraina e il prolungarsi nonché l’inasprirsi delle sanzioni contro la Russia, senza contare l’incremento della spesa militare, sotto l’aspetto dei mutui la situazione è ancora sotto controllo.
Non è facile tuttavia prevedere gli scenari che ci si presenteranno nei prossimi mesi né tantomeno nei prossimi anni. Molto dipenderà dalle scelte della BCE, oltre che da quanto accadrà sullo scacchiere internazionale. Dall’Eurotower dovremo aspettarci che metta mano più volte all’aumento dei tassi di interesse per contrastare la crescita dell’inflazione.
Dall’Ufficio Studi 24Max che si occupa della redazione del Credit Report 2022 spiegano che “per chi intende acquistare casa è necessario fare attente valutazioni in merito alla tipologia di mutuo. Se per i tassi variabili la situazione è ancora stabile, oggi i mutui a tasso fisso sono già più costosi di quanto non fossero un anno fa, ma ancora a livelli bassi, destinati però a crescere“.
Per il 2022 gli Italiani che compreranno casa prediligeranno i mutui a tasso fisso, spiegano gli esperti, evidenziando però che “potrebbe essere interessante iniziare a fare simulazioni su eventuali tassi variabili con rate protette”.
Quindi a chi stipula oggi il contratto per un mutuo conviene il tasso fisso? In realtà incide molto la durata del mutuo, perché se si tratta di un finanziamento da estinguere nel giro di 15-20 anni, allora potrebbe essere opportuno valutare la possibilità di una surroga, anche se questo comporterebbe un pagamento più alto nell’immediato.
I vantaggi potrebbero esserci invece nel lungo periodo, ad esempio in uno scenario in cui la BCE decide di alzare i tassi di interesse più di quanto attualmente si prevede che faccia.
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