Scossone nel settore immobiliare britannico. UBS ha rivisto al ribasso le proprie valutazioni su Great Portland Estates e Derwent London, due tra le principali società quotate del comparto uffici a Londra, portando entrambe le raccomandazioni a “Sell”. La decisione arriva in un momento in cui l’istituto elvetico ritiene che la crescita degli affitti stia rallentando e che i rendimenti reali stiano diventando sempre più difficili da ottenere a causa del contesto di tassi d’interesse elevati.
L’analista di UBS Zachary Gauge ha ridotto il target price di Great Portland Estates da 375 a 320 pence, mentre per Derwent London il prezzo obiettivo scende da 2.420 a 1.700 pence. La reazione dei mercati non si è fatta attendere: nella seduta di venerdì mattina, i titoli hanno registrato un calo rispettivamente dello 0,7% e dell’1,3%, confermando il clima di incertezza che aleggia sul comparto.
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Secondo il nuovo report di UBS, entrambe le società faticano a generare rendimenti superiori al proprio costo del capitale, un segnale chiaro delle difficoltà strutturali che affliggono il mercato londinese. La banca svizzera prevede che la crescita degli affitti nel West End – attualmente vicina al 5% – si ridurrà a meno del 2% entro il 2028, segnalando un brusco rallentamento nei prossimi anni.
A pesare, spiega lo studio, sono diversi fattori convergenti:
- Un’offerta record di nuovi uffici in arrivo sul mercato;
- Una domanda in rallentamento legata al calo dell’occupazione in alcuni settori chiave;
- L’impatto crescente dell’intelligenza artificiale, che potrebbe ridurre la necessità di personale impiegatizio e quindi la domanda di spazi tradizionali.
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UBS sottolinea inoltre come, nonostante l’aumento del costo del capitale post-pandemia, i rendimenti dei nuovi sviluppi immobiliari non si siano adeguati ai livelli pre-COVID. Anche i progetti di uffici considerati “ben eseguiti” oggi offrono rendimenti di ciclo di vita compresi tra il 4% e l’8%, una soglia insufficiente rispetto a un costo medio ponderato del capitale vicino al 10%.
Un altro elemento critico è rappresentato dal divario minimo tra i rendimenti degli uffici londinesi e i gilt a 10 anni, pari a circa 100 punti base, ben al di sotto delle medie storiche. Ciò riduce sensibilmente la possibilità di una compressione dei rendimenti in grado di sostenere la rivalutazione degli asset immobiliari.
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UBS prevede quindi un ulteriore ampliamento di circa 10 punti base nei rendimenti degli uffici del West End, segnale che il settore potrebbe dover affrontare nuove pressioni al ribasso sui valori di capitale. Per Great Portland Estates e Derwent London, si prospetta dunque una fase complessa, con margini ridotti e una redditività sempre più difficile da difendere in un mercato immobiliare britannico che mostra segni evidenti di raffreddamento.
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