La società immobiliare svedese Sagax AB (ST:SAGAa) ha annunciato l’acquisto di una partecipazione del 10,8% in Retail Estates NV, fondo belga specializzato negli immobili commerciali fuori città, per un investimento complessivo di 1,19 miliardi di corone svedesi (SEK). L’operazione segna un cambio di rotta importante per Sagax, storicamente focalizzata sugli asset logistici, che ora rafforza la sua presenza nel settore retail immobiliare.
Retail Estates, leader nel mercato degli spazi commerciali nel Benelux, gestiva a giugno 2025 un portafoglio da 22,9 miliardi di SEK composto da 1.021 proprietà, con un tasso di occupazione del 97,5%, loan-to-value al 44% e un rendimento netto iniziale del 6,7%. Il prezzo pagato da Sagax rappresenta uno sconto del 14% rispetto all’ultimo valore patrimoniale netto tangibile per azione e riflette un multiplo EPRA prezzo/utili di 10,4 volte, con un rendimento netto implicito del 7,2%.
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L’azionariato di Retail Estates rimane frammentato: Nextensa detiene circa il 9% delle quote, mentre Axa e lo Stato belga possiedono ciascuno il 5%. Con questa mossa, Sagax rafforza la sua posizione nel Benelux, dove aveva già raggiunto 9,8 miliardi di SEK di investimenti immobiliari al 30 giugno 2025.
Fondata nel 1995 e con sede a Stoccolma, Sagax è nota per la gestione di magazzini e proprietà industriali leggere. Al giugno 2024, il suo portafoglio contava oltre 900 proprietà, per un totale di 4,4 milioni di metri quadrati e un valore complessivo di 59,9 miliardi di SEK (circa 5,3 miliardi di euro).
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Tuttavia, secondo una nota di Jefferies, l’operazione è stata accolta come inaspettata, considerato il tradizionale focus di Sagax sugli immobili logistici. Gli analisti evidenziano che restano dubbi sulla strategia a lungo termine della società e sottolineano che l’attuale livello di leva finanziaria potrebbe rappresentare un ostacolo per un’eventuale acquisizione completa di Retail Estates. Jefferies ipotizza anche che uno scambio di azioni possa essere una strada percorribile, ma ciò comporterebbe una probabile diluizione della quota del fondatore David Mindus.
Sul fronte dei mercati, Jefferies mantiene un rating “underperform” su Sagax, con un target price di 165 SEK, in ribasso del 20% rispetto al prezzo di chiusura di 205,40 SEK. Negli ultimi 12 mesi, il titolo ha oscillato tra un massimo di 298,40 SEK e un minimo di 173,50 SEK.
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