Quando si definiscono i termini del contratto sulla base del quale una delle due parti offre la disponibilità di un immobile, mentre l’altra garantisce una contropartita in denaro sotto forma di canone mensile, si tratta di un contratto di affitto.
Nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto sia un’abitazione privata ed una delle due parti vi stabilirà la propria residenza, si parlerà di contratto ad uso abitativo e sarà necessario seguire tutta una serie di regole nella stesura del contratto, scegliendo tra le diverse tipologie di contratto di affitto previste dalla legge a seconda del caso specifico.
In caso di abitazione affittata ad uso abitativo il proprietario dell’immobile e il suo conduttore dovranno stipulare un contratto di locazione, e questo dovrà rispettare tutta una serie di regole che ne garantiscano la validità a norma di legge. Inoltre con il perfezionamento del contratto sono messi in essere una serie di obblighi da una parte e dall’altra che è bene conoscere prima della stipula.
Il contratto di affitto ad uso abitativo: cos’è e come funziona
Per cominciare diciamo subito che un contratto di locazione viene stipulato tra il proprietario di un dato immobile e chi intende fruirne per un periodo di tempo di durata variabile (ma generalmente lungo nel caso di uso abitativo) a fronte del pagamento di un corrsipettivo in denaro che viene di solito riconosciuto mensilmente: il canone d’affitto.
Nel contratto il locatore è colui che detiene la prorietà dell’immobile in affitto, mentre il conduttore è la persona che prende in affitto l’immobile oggetto del contratto. Il conduttore e l’inquilino o affittuario sono di fatto la stessa figura nell’ambito del contratto di locazione.
Sia il locatore che il conduttore hanno degli obblighi definiti dal contratto di locazione ad uso abitativo che tra di essi viene stipulato. Il contratto però stabilisce anche qual è la durata dell’accordo, e naturalmente la contropartita in denaro pattuita che verrà riconosciuta dall’inquilino al locatore su base mensile sotto forma di canone di affitto.
Inoltre ci sono diverse tipologie di contratto di affitto che ora elenchiamo brevemente ma che poi vedremo singolarmente approfondendo ciascuna di esse. I contratti di affitto possono essere infatti:
- Contratti di locazione a canone concordato
- Contratti di locazione a uso transitorio
- Contratti di locazione a uso diverso
Quali sono gli obblighi per il locatore sanciti dal contratto di affitto ad uso abitativo
Prima di tutto ricordiamo che i vari obblighi e diritti previsti nell’ambito del contratto di locazione ad uso abitativo sono disciplinati per il locatore e per il conduttore, rispettivamente dagli articoli 1575 e 1587 del codice civile.
Per quanto riguarda il locatore, vale a dire il proprietario dell’immobile dato in locazione dietro il pagamento di un canone mensile concordato con il conduttore, ha l’obbligo di:
- consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione: dopo la stipula del contratto di affitto, e non oltre la data a decorrere dalla quale inizia a produrre i suoi effetti il contratto stipulato, il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di consegnare le chiavi dell’abitazione all’inquilino, dopo essersi accertato che l’immobile si trovi in buono stato di manutenzione.
Il proprietario ha infatti l’obbligo di custodire l’immobile fino alla sua consegna, come stabilito dall’articolo 1177 del codice civile, comprensivo dei suoi accessori e delle sue pertinenze, pronte ad essere fruite dall’inquilino
- mantenere l’immobile in uno stato dale che sia possibile da parte dell’inquilino il godimento dello stesso per l’intera durata del periodo di durata del contratto di affitto: nell’articolo 1576 del codice civile viene stabilito infatti che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie al godimento dell’unità abitativa, eccetto quelle di poccola manutenzione che spettano invece all’inquilino.
A specificare quali sono le riparazioni cui deve provvedere il proprietario dell’immobile è l’articolo 1583 del codice civile, mentre quelle cui è tenuto a provvedere il conduttore sono specificate nell’articolo 1609. Il locatore ad esempio deve occuparsi della manutenzione delle strutture portanti della casa facendosi carico di tutte le spese sostenute in tal senso, compresa la manutenzione dell’impianto idraulico.
- garantire l’inquilino dalle molestie arrecate da terzi che compromettano l’uso e il godimento dell’immobile: nell’articolo 1575 del codice civile viene specificato che è fatto obbligo al proprietario dell’immobile di rispondere delle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sull’unità abitativa affittata al conduttore.
Le molestie di cui sopra sono da intendersi quelle iniziative da parte di terzi volte a incidere sull’uso o il godimento della casa da parte del conduttore, come sancito dall’articolo 2 dell’articolo 1585 del codice civile.
Nello stesso articolo viene anche specificato che il proprietario dell’immobile non è comunque tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti” sull’immobile. In questo caso ci si riferisce ad esempio a coloro che tentino di occupare abusivamente l’immobile ma che non vantano alcun diritto sull’immobile oggetto del contratto di affitto.
Quali sono gli obblighi del conduttore nel contratto di locazione
l proprietari dell’immobile naturalmente non è l’unico ad avere degli obblighi che sono specificati nel contratto di locazione. Alcuni obblighi sono anche a carico dell’inquilino o conduttore dell’immobile il quale è tenuto a:
- Prendere in consegna l’immobile, servirsene per l’uso determinato nel contratto e restituirlo una volta terminato l’affitto: se da una parte abbiamo il proprietario dell’immobile che ha l’obbligo di consegnare la casa in buono stato non oltre la data di inizio del contratto di affitto, dall’altra abbiamo l’inquilino che ha la responsabilità di abitare l’unità immobiliare a partire dalla data di decorrenza del contratto su di esso riportata.
Inoltre il conduttore deve amministrare l’immobile nel rispetto dell’uso che è stato pattuito dalle due parti. In caso contrario risulterà inadempiente ed il proprietario dell’immobile avrà il diritto di risolvere il contratto come previsto dall’articolo 1453 del codice civile. Al termine della durata del contratto il conduttore è tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario nello stesso stato in cui l’immobile gli era stato consegnato.
- Dare il corrispettivo nei termini indicati nel contratto di locazione: l’affittuario è tenuto a pagare il canone di locazione mensile nel rispetto degli accordi contrattuali per poter fruire dell’immobile.
A carico del conduttore vi è anche il pagamento dei cosiddetti oneri accessori che insieme alle eventuali spese condominiali comprendono anche le utenze domestiche. Sempre a carico dell’inquilino vi sono poi le spese per la registrazione del contratto di locazione.
- Provvedere agli interventi di piccola manutenzione: come stabilito dall’articolo 1576 del codice civile, il conduttore è tenuto ad occuparsi personalmente o comunque a proprio carico degli interventi di piccola manutenzione che riguardano l’immobile.
A fornire maggiori dettagli su quali siano esattamente i lavori di piccola manutenzione è l’articolo 1609 dove leggiamo che “sono quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non da vetustà o da caso fortuito”. Tra le spese di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino troviamo ad esempio la revisione annuale della caldaia del gas.
A carico dell’inquilino inoltre vi è la spesa relativa all’installazione, eventuale sostituzione o manutenzione straordinaria di qualsiasi impianto, dal riscaldamento all’illuminazione, dall’antenna tv al videocitofono.
- Provvedere al pagamento delle utenze di energia elettrica, gas, acqua e rifiuti: a dover pagare le utenze è naturalmente l’inquilino, infatti prima dell’inizio del contratto di locazione generalmente le due parti effettuano una voltura delle utenze per fare in modo che a decorrere dalla data di inizio del contratto le stesse vengano intestate direttamente all’affittuario.
Non è insolito tuttavia che le utenze restino intestate al proprietario dell’immobile, ad esempio nel caso di un condominio in cui i consumi di gas e acqua vengono riscossi dall’amministratore trattandosi di un unico impianto condominiale.
Il proprietario in questo caso anticipa il pagamento relativo alle utenze di acqua e gas, ma poi l’inquilino è tenuto a saldare la spesa versando la propria quota entro due mesi dalla richiesta formalizzata per iscritto da parte del proprietario dell’immobile. Nel caso in cui l’inquilino non paga, il proprietario ha il diritto di procedere con lo sfratto per inadempienza degli obblighi contrattuali.
Quanto può durare il contratto di affitto ad uso abitativo?
La prima regola da tenere a mente è che la durata del contratto di affitto ad uso abitativo non può mai essere inferiore a quattro anni. A stabilirlo è la legge numero 392/1978 secondo la quale è anche prevista la proroga in automatico per ulteriori quattro anno se allo scadere non intercorrono accordi diversi tra proprietario e inquilino.
Il contratto di affitto ad uso abitativo quindi si struttura di default su un periodo di tempo di 4 + 4 anni, ciò tuttavia non esclude naturalmente la possibilità all’occorrenza di stipulare un contratto ad uso abitativo di durata ancora maggiore, previo accordo tra le due parti.
Qui dunque si deve poi tener conto invece del termine massmo di durata del contratto di locazione ad uso abitativo, che viene stabilito dall’articolo numero 1573 del codice civile che fissa a 30 anni la durata massima. Anche se nel contratto viene inserita una durata superiore infatti questa viene automaticamente ridotta alla durata massima che è 30 anni come previsto dalla legge.
Vi sono poi alcuni casi particolari in cui la durata minima e massima del contratto risultano diverse da quelle che abbiamo appena visto, e si tratta nello specifico di contratti di locazione a canone concordato, locazione a uso transitorio e ad uso diverso.
Come funziona il contratto di affitto a canone concordato
Uno dei tre casi che rappresentano una eccezione rispetto alla durata prevista per legge per il contratto di locazione ad uso abitativo è quello del contratto a canone concordato, o canone calmierato.
In questo caso la durata minima del contratto è ridotta a 3 anni invece di 4, edil rinnovo avviene automaticamente per altri due anni. La formula quindi non è quella del 4 + 4 che abbiamo per il contratto ad uso abitativo standard, bensì quella del 3 + 2.
Si tratta di un’alternativa al classico contratto ad uso abitativo a canone libero, ed offre al locatore il vantaggio di poter beneficiare della cedolare secca al 10%. Il riferimento legislativo è la legge numero 431 del 1998 articolo 2.
Cos’è e come funziona il contratto di affitto ad uso transitorio
I contratti di locazione ad uso transitorio hanno una durata che viene ridotta per legge al periodo compreso tra un minimo di 1 anno ed un massimo di 18 mesi. In pratica si decide per questa tipologia di contratto nel caso in cui le esigenze dell’inquilino prevedano un utilizzo temporaneo dell’immobile.
Ci sono poi i contratti di locazione ad uso transitorio per studenti, caso in cui la durata dell’affitto va da un minimo di sei mesi fino a tre anni. Se sul contratto vengono inseriti dei termini che risultano diversi da quelli indicati dalla legge, questi sono da ritenersi automaticamente nulli. I riferimenti legislativi li troviamo nell’articolo 5 della legge numero 431 del 1998.
Cos’è il contratto di locazione a uso diverso
Infine abbiamo la terza tipologia di contratto di affitto ad uso abitativo che presenta delle caratteristiche diverse dalla versione standard. Stiamo parlando del contratto di locazione ad uso diverso, cioè quel contratto cui si ricorre nel caso in cui la destinazione dell’immobile non sia quella di uso abitativo.
Si stipula un contratto di locazione ad uso diverso della durata minima di:
- 6 anni nel caso di attività artigianali, attività turistiche, professionali, industriali o commerciali
- 9 anni invece nel caso di attività teatrali e alberghiere
In questo caso il rinnovo automatico alla scadenza dei primi 6 oppure 9 anni a seconda dei casi prevede il rinnovo per un eguale periodo di tempo salvo diversamente concordato dalle due parti.
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