Spesso si è portati a pensare che trattandosi di abitazione principale il pignoramento della nostra casa non sia permesso dalla legge, ma in realtà non è così. Vi sono tuttavia dei casi in cui non si può pignorare la prima casa, ma in molti altri non vi è alcun divieto in tal senso, motivo per cui è bene sapere esattamente quando si corre il rischio di perdere la casa e quando invece no.
L’immobile adibito a prima casa quindi non è affatto impignorabile, anzi, è corretto affermare che l’impignorabilità è una circostanza eccezionale che dipende prima di tutto dalla natura del debito contratto dal proprietario dell’immobile.
- Se il debito è stato contratto con il fisco, quindi il creditore è l’Agenzia delle Entrate, allora vi sono dei casi in cui la prima casa non può essere pignorata
- Se invece il debito è contratto con un soggetto privato, generalmente una banca, la prima casa può essere pignorata.
Vi sono poi i casi di immobili adibiti a prima casa che sono cointestati, generalmente ai coniugi, e qui vi sono altre considerazioni da svolgere per fornire gli opportuni chiarimenti in merito a cosa prevede la legge italiana nel caso in cui uno solo dei proprietari sia titolare di un debito contratto con terzi.
Infine per i proprietari di immobili pignorati resta la possibilità di richiedere la sospensione del pignoramento, opzione che però è disponibile solo in alcuni casi specifici, mentre in altri è vietata dalla legge.
Quando può essere pignorata la prima casa? Ecco cosa stabilisce la legge
A definire quali sono i casi in cui è possibile procedere con il pignoramento di un immobile adibito ad abitazione principale si fa riferimento al D.P.R. n. 602/1073 che, all’articolo 76 e seguenti, disciplina le regole, i limiti e le condizioni che devono sussistere perché sia consentito espropriare un immobile.
Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’attuale normativa prevede che l’Agente della riscossione:
- a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di prorietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministero per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente
- b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.
Va inoltre precisato che il concessionario non può procedere con l’espropriazione dell’immobile adibito ad abitazione principale se il valore dei beni è inferiore all’importo i 120 mila euro.
Le suddette limitazioni alla pignorabilità della prima casa però valgono solo in quei casi in cui il creditore non è un soggetto privato, bensì il Fisco. Quando però il debito non è nei confronti dell’Agenzia delle Entrate ma di creditori privati, banche in primis (ma può trattarsi anche del condominio, o della controparte nell’ambito di un processo o l’ente erogatore di un finanziamento e così via) il pignoramento può essere richiesto senza particolari limitazioni.
Quali condizioni devono sussitere perché la prima casa non possa essere pignorata
Fermo restando che vi è una condizione su tutte che deve sussistere affinché si possa parlare di impignorabilità della prima casa, ed è che il titolare del credito non sia un soggetto privato ma il Fisco. Premesso ciò, la prima casa non può essere pignorata quando:
- si tratta dell’unico immobile in possesso del debitore
- risulta adibito ad uso abitativo
- il debitore vi ha eletto la sua residenza anagrafica
- l’immobile non fa parte delle categorie catastali A/8 e A/9 che si riferiscono agli “immobili di lusso”.
Le sopra elencate condizioni devono sussistere tutte, se anche una sola di esse risulta non essere soddisfatta allora anche l’immobile indicato come abitazione principale può essere soggetto a pignoramento nei casi in cui “l’importo complessivo del credito per cui si procede supera 120 mila euro”.
Quando invece si tratta di importi inferiori a 120 mila euro, ma che superano la soglia dei 20 mila euro, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può solo procedere con l’iscrizione ipotecaria senza pignoramento.
Cosa succede quando la prima casa a rischio pignoramento è cointestata?
Vi sono poi i casi in cui la prima casa risulta essere cointestata a marito e moglie, ma solo uno dei due è titolare di un debito per cui è previsto che si proceda con il pignoramento dell’immobile. In questo caso si fa riferimento all’articolo 559, comma 1 del Codice di procedura civile che stabilisce che: “possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore”.
In parole povere anche nel caso in cui la prima casa sia in comunione dei beni tra i coniugi, e solo uno dei due risulta titolare del debito, è possibile procedere con il pignoramento dell’immobile se sussistono tutte le condizioni che abbiamo illustrato.
Con il pignoramento si va quindi verso la messa all’asta dell’immobile secondo le forme ordinarie. Al creditore verrà riconosciuta una somma non superiore all’importo del credito, mentre il resto, quando c’è, viene restituito al comproprietario dell’immobile espropriato.
Si può chiedere la sospensione del pignoramento della prima casa
Il debitore ha anche la possibilità di richiedere la sospensione del pignoramento della prima casa. In questo caso si tratta di una richiesta che viene fatta al giudice per la sospensione temporanea della procedura esecutiva tramite il deposito di un atto di opposizione ai sensi dell’articolo 615 del Codice di procedura civile, il quale stabilisce quanto segue:
“Il giudice, concorrendo gravi motivi, sospende su istanza di parte l’efficacia esecutiva del titolo. Se il diritto della parte istante è contestato solo parzialmente, il giudice procede alla sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo esclusivamente in relazione alla parte contestata”.
Non dimentichiamo però che nel caso in cui sia già stata disposta la vendita o l’assegnazione dell’immobile pignorato, non è più possibile ottenere dal giudice la sospensione temporeanea in quanto la richiesta diventa automaticamente inammissibile.
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