La donazione con usufrutto è un meccanismo legale utilizzato per suddividere il patrimonio immobiliare, particolarmente adottato dai genitori che desiderano anticipare la divisione dei loro beni mantenendo alcuni diritti sull’immobile donato. Questa forma di donazione è conosciuta anche come “donazione con riserva di usufrutto”.
Le parti coinvolte in questo tipo di contratto sono il donante, che è il proprietario del bene (mobile o immobile), e il donatario, che riceve il bene a titolo gratuito diventandone il nuovo proprietario. Nel caso della donazione con usufrutto, il donante assume anche il ruolo di usufruttuario, mentre il donatario diventa il nudo proprietario. L’usufruttuario mantiene una certa quantità di potere sul bene, potendo utilizzarlo come se fosse il proprietario effettivo.
L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile, viverci o affittarlo, ma non può venderlo o ipotecarlo. Nel caso in cui l’usufruttuario abbia dei debiti, l’immobile non può essere pignorato. È importante sottolineare che l’usufruttuario ha l’obbligo di pagare le imposte, compresa l’Imposta Municipale Propria (Imu), nonché le spese di riparazione e manutenzione ordinaria dell’immobile. D’altra parte, la responsabilità per la manutenzione straordinaria ricade sul nudo proprietario.
Nel contesto della donazione con usufrutto, sorge la domanda su chi debba pagare l’Imu. In generale, è l’usufruttuario che deve sostenere il pagamento di questa imposta, poiché egli ne gode l’uso e trae vantaggio economico dall’immobile. La legge italiana stabilisce che il possessore, sia esso proprietario, usufruttuario, utilizzatore, abitante o superficiario, è tenuto a pagare l’Imu. Tuttavia, esistono alcune eccezioni.
Ad esempio, se l’usufruttuario ha stabilito la sua residenza e quella della sua famiglia nell’immobile in questione, e se questa è considerata la “dimora abituale” (ovvero la prima casa), allora non sarà tenuto a pagare l’Imu. Questa esenzione si applica anche all’usufruttuario di un immobile. Tuttavia, se l’usufruttuario affitta l’immobile, sarà lui a dover pagare l’Imu anziché il nudo proprietario.
Per essere esenti dal pagamento dell’Imu, anche nel caso di donazione con usufrutto, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:
- Risiedere anagraficamente nell’immobile in questione, anche se si è usufruttuari.
- Dimorare abitualmente nell’immobile in questione.
Pertanto, il nudo proprietario non è tenuto a pagare l’Imu sull’immobile oggetto della donazione con usufrutto. Nel caso in cui il nudo proprietario possieda un’altra abitazione che è considerata la sua “prima casa”, non dovrà pagare l’Imu nemmeno su quest’ultima.
Quanto costa un atto di donazione con usufrutto?
Il costo dell’atto di donazione con usufrutto dipende da diverse variabili, tra cui i costi notarili per la stesura dell’atto stesso e le imposte indirette. La parcella del notaio varierà in base al valore degli immobili oggetto della donazione.
Per quanto riguarda la tassa sulla donazione con riserva di usufrutto, si tiene conto del rapporto di parentela tra l’usufruttuario (donante) e il nudo proprietario (donatario). Ad esempio, se la donazione avviene tra cugini, coniugi e genitori, fratelli o nipoti del coniuge, o in generale parenti fino al 4° grado, si applica un’aliquota del 6%.
Inoltre, la tassa si basa su una base imponibile determinata dalla rendita catastale, che viene moltiplicata per coefficienti diversi a seconda del tipo di proprietà in questione. Infine, è necessario pagare le imposte ipotecarie, corrispondenti al 2%, e le imposte catastali, che ammontano all’1%.
Quando l’usufruttuario paga l’Imu?
Salvo nel caso in cui l’immobile oggetto della donazione sia considerato la residenza principale dell’usufruttuario, quest’ultimo è tenuto a pagare l’Imposta Municipale Propria (Imu) sull’immobile stesso. Se, ad esempio, l’usufruttuario ha affittato l’immobile, sarà lui a dover pagare l’Imu e non il nudo proprietario o l’affittuario.
Le scadenze per il pagamento dell’Imu, anche nel caso di utilizzo in usufrutto, sono le stesse per tutti. La prima rata (acconto) scade il 16 giugno 2023, mentre la dichiarazione dell’Imu per il 2023 deve essere presentata entro il 30 giugno.
Il nudo proprietario, invece, non è tenuto a pagare l’Imu sull’immobile donato con usufrutto e dovrà versare questa imposta solo nel caso in cui possieda altre abitazioni o immobili diversi dalla sua prima casa, escludendo sempre l’immobile oggetto della donazione con usufrutto.
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