La Corte di Cassazione definisce i criteri per l'edificabilità dei terreni

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La Corte di Cassazione ha stabilito con l’ordinanza n. 17198 del 26 giugno 2025 che un’area deve considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. La decisione chiarisce definitivamente che non è necessaria l’approvazione della Regione né l’adozione degli strumenti attuativi del piano regolatore per qualificare un terreno come edificabile ai fini fiscali.

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Il principio trova fondamento nell’articolo 36 del decreto legge n. 223/2006, che stabilisce come un’area sia da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale comunale, indipendentemente dall’iter amministrativo successivo. Questa disposizione rappresenta un punto fermo nella giurisprudenza tributaria, eliminando le incertezze interpretative che spesso caratterizzavano questo settore.

Plusvalenze immobiliari: quando scatta la tassazione sui terreni

La normativa fiscale prevede che le plusvalenze sui terreni edificabili siano sempre tassabili, a prescindere dal tempo trascorso tra acquisto e cessione. L’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte Dirette stabilisce che costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.

Diversamente da quanto accade per gli immobili residenziali, dove la tassazione scatta solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto, per i terreni edificabili non esiste alcun limite temporale di esenzione. Questa differenza normativa riflette la particolare natura speculativa che può caratterizzare gli investimenti fondiari in aree destinate all’edificazione.

Il caso della contribuente calabrese: quando la destinazione pubblica non esclude l’edificabilità

Il caso giudiziario che ha portato alla pronuncia della Cassazione riguardava una contribuente di Reggio Calabria che aveva contestato la qualificazione edificatoria del terreno ceduto. La proprietaria sosteneva che l’area fosse destinata al completamento di una struttura di pubblico servizio e quindi non potesse essere considerata edificabile per scopi privati.

Tuttavia, sia il Tribunale tributario provinciale che la Commissione tributaria regionale della Calabria avevano confermato la natura edificatoria del terreno e il conseguente obbligo di versare l’imposta sulla plusvalenza. La vicenda ha evidenziato come la destinazione pubblica di un’area non ne escluda automaticamente la qualificazione fiscale come terreno edificabile.

Trasformazione economica del suolo: l’impatto dell’adozione urbanistica

La Suprema Corte ha sottolineato che l’adozione dello strumento urbanistico imprime al terreno una qualità percepita come definitiva dalla collettività. Secondo i giudici, questa caratteristica viene recepita dai consociati come “qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità”, determinando un immediato effetto sul valore del bene.

L’avvio del procedimento di trasformazione urbanistica genera automaticamente un processo di trasformazione economica del suolo, rendendo necessaria una modifica dei criteri di valutazione. Questo principio riflette la realtà del mercato immobiliare, dove la semplice previsione edificatoria contenuta negli strumenti urbanistici è sufficiente a far lievitare significativamente il valore venale delle aree interessate, anche prima del completamento dell’iter amministrativo.

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