Quando parliamo di interventi edilizi che danno accesso al Superbonus, si tratta sempre e comunque di lavori di manutenzione straordinaria? La regola generale, per quel che riguarda i condomini, è che i suddetti lavori possono essere autorizzati con l’approvazione in assemblea condominiale, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ma questo principio si applica anche quando gli interventi producono un’alterazione del decoro architettonico? È questa la domanda che è stata posta attraverso una specifica interrogazione parlamentare al Ministero dell’Economia e delle Finanze che, previa consultazione con l’Agenzia delle Entrate, ha offerto gli opportuni chiarimenti.
Superbonus: le regole sulle deliberazioni dell’assemblea condominiale
La normativa del Superbonus è racchiusa nel decreto legge n.34/2020, che è il decreto Rilancio, e per quel che riguarda il tema delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, troviamo tutto nel comma 9-bis dell’articolo 119 dove viene espressamente specificato che quelle che hanno per oggetto l’approvazione degli interventi ammessi al superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se l’approvazione è avvenuta con un numero di voti che rappresenta:
- la maggioranza degli intervenuti
- almeno un terzo del valore dell’edificio.
Per quel che riguarda i lavori ammessi al superbonus sono state previste delle maggioranze semplificate, rispetto a quelle previste dal codice civile e da altre disposizioni speciali.
Le stesse maggioranze sono richieste anche per quelle deliberazioni dell’assemblea di condominio che hanno come oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa sostenuta per l’intervento deliberato. La condizione però è che i condomini ai quali le suddette spese sono imputate abbiano espresso parere favorevole nel merito.
Per lavori in condominio con superbonus basta presentare la Cila?
Anche nel caso in cui i lavori per i quali è previsto l’accesso al Superbonus 110% interessino le parti strutturali degli edifici oppure i prospetti, fatta eccezione per quelli che comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici, parliamo di interventi di manutenzione straordinaria e si possono realizzare effettuando la comunicazione di inizio lavori asseverata, la cosiddetta CILA.
In questo documento troviamo riportati gli estremi del titolo abilitativo che ha consentito la legittimazione ovverto è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. In ogni caso per presentare la CILA non serve avere l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
In caso di interventi che comportano alterazioni del decoro architettonico quale maggioranza serve?
Torniamo quindi all’interrogazione parlamentare cui il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha recentemente risposto. Venivano in sostanza poste le seguenti due domande:
- Nel caso di interventi che permettono di beneficiare del Superbonus parliamo sempre e comunque di manutenzione straordinaria?
- Questo tipo di interventi può essere autorizzato attraverso l’approvazione in assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio nel caso in cui i lavori determinano un’alterazione del decoro architettonico?
Il ministero del Tesoro ha quindi risposto come segue:
“il competente Ministero delle Infrastrutture e della mobilità sostenibile fa presente che la risposta dovrebbe essere di carattere affermativo dato il tenore letterale del primo periodo del comma 13-ter dell’articolo 119 che stabilisce che ‘gli interventi (…) anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)”.
Notiamo infatti come anche per gli interventi che comportano un’alterazione del decoro architettonico siano ritenute valide le maggioranze semplificate, esattamente come previsto nel caso di accesso al solo superbonus.
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