Gli aspetti fiscali riguardanti gli affitti brevi interessano milioni di contribuenti ogni anno, ed in particolare con l’inizio della stagione estiva la questione assume ancor più rilevanza per via dell’elevato numero di abitazioni private situate in località turistiche date in locazione per pochi giorni o settimane.
La normativa fiscale riguardante gli affitti brevi non ha subito particolari modifiche negli ultimi anni, ma alcune novità potrebbero essere in arrivo nei prossimi mesi dal momento che le parti sociali stanno facendo pressioni sull’esecutivo chiedendo alcuni cambiamenti.
Affitti brevi e cedolare secca, cosa dice la normativa in vigore
Il proprietario di un’abitazione privata ha la possibilità di renderla la propria residenza, il che la identifica come prima casa con tutte le agevolazioni fiscali che ne derivano, oppure concederla in affitto. In questo caso, anche in base a dove è situata, è possibile scegliere tra affitto ad uso abitativo di lunga durata o affitto per brevi periodi di tempo.
In questo momento intendiamo concentrarci su quest’ultima opzione, che riguarda in genere immobili situati in località turistiche. I contratti di affitto di breve durata coinvolgono sia il proprietario che dà l’immobile in locazione dietro il pagamento della somma pattuita, sia il locatario che usufruisce del bene.
I riferimenti di legge che regolano gli aspetti fiscali delle locazioni brevi li troviamo nell’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge numero 50 del 2017. Qui viene specificato che nel caso di redditi che derivano dalla sottoscrizione di un contratto per affitto breve è possibile applicare il regime agevolato di tassazione della cedolare secca.
Quando parliamo di cedolare secca parliamo di un’imposta sostitutiva che prevede un’aliquota fissa del 21%. Ed è proprio su questo punto che potrebbero esserci a breve delle modifiche.
Quando si parla di affitti brevi secondo l’attuale normativa
Secondo la normativa attualmente in vigore si parla di affitti brevi, o locazioni per brevi periodi quando i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio della propria attività professionale, per periodi di tempo che non superano il limite dei 30 giorni.
Al di sotto dei 31 giorni si parla quindi di affitti brevi, e sono da ritenersi tali anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, così pure qualsiasi altra prestazione, che viene effettuata di solito da soggetti terzi, singole persone, o ditte specializzate, tra quelle previste dalla legge.
Proprio sulla normativa che disciplina gli affitti brevi le associazioni di categoria vorrebbero che si intervenisse con alcune modifiche. In particolare le parti sociali chiedono che si introducano nuove regole in grado di andare incontro a diverse situazioni in ambito commerciale che ne trarrebbero vantaggio.
Caratteristiche e dimensioni degli immobili in locazione per periodi brevi
La legge fissa dei paletti ben precisi per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili che vengono affittati per periodi brevi.
In particolare, la disposizione contenuta nel comma numero 595 della legge 178 del 2020, stabilisce che a partire dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale degli affitti brevi può essere riconosciuto “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta“.
Negli altri casi l’attività di locazione sarà intesa come svolta in forma imprenditoriale, il che significa che non sarà possibile applicare il regime fiscale agevolato previsto nel caso della cedolare secca. Si incorre quindi nel divieto di sottoscrivere questa tipologia di contratto facendolo rientrare nel business della propria attività professionale.
Per legge non è previsto infatti che un privato cittadino conceda un così alto numero di appartamenti per affitti brevi con un’unica stipula.
Cosa cambia per gli affitti brevi quando intervengono agenzie immobiliari o portali online
È bene ricordare che questa disposizione di legge vale anche nel caso di contratti di affitto che vengono sottoscritti per mezzo di un intermediario immobiliare, oppure con l’intervento di soggetti che gestiscono portali telematici.
Risulta del tutto irrilevante, sotto l’aspetto fiscale, se il contratto di affitto ad uso abitativo per periodi brevi è stato sottoscritto con l’intervento di soggetti terzi, né ha valore il fatto che la trattativa fin dalle fasi conoscitive e preliminari sia stata impostata da un’agenzia di qualsiasi genere, arrivando a dettagliare il contenuto dell’accordo tra le parti infine stipulato.
Per quanto riguarda quindi la possibilità di inserire il contratto di locazione sottoscritto nell’apposito registro degli affitti brevi, nulla cambia laddove il proprietario dell’immobile si avvalga della collaborazione di altri soggetti per giungere alla sottoscrizione del contratto stesso.
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