Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, quali sono e a quali condizioni si possono ottenere

Le statistiche dicono che circa 8 cittadini italiani su 10 hanno la casa di proprietà, e solo il restante 20 per cento vive in affitto, ma quali sono le spese cui si va incontro per comprare la prima casa? Oltre al prezzo dell’immobile infatti bisogna mettere in conto tutta una serie di costi che possono variare anche in base alla tipologia di venditore, e naturalmente ci sono delle agevolazioni se si tratta della prima casa.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa permettono infatti di spendere meno sia sul costo dell’immobile in oggetto, che nell’ambito degli interessi su eventuali mutui richiesti dall’acquirente.

Quali sono le imposte sull’acquisto di un immobile?

Iniziamo ad esaminare i costi da sostenere per l’acquisto di un immobile partendo dalle imposte, le quali, come vedremo, variano a seconda che il venditore sia un “privato cittadino” oppure un’impresa, e ci sono ulteriori differenze se l’acquisto viene fatto in presenza dei benefici derivanti dalla destinazione a “prima casa” per l’immobile in questione.

Di norma, in caso di compravendita tra privati, l’acquirente è tenuto a pagare le seguenti imposte:

• L’imposta di registro proporzionale del 9% del valore catastale
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’imposta catastale fissa di 50 euro

La seconda e la terza imposta da pagare sono fisse, quindi non resta che determinare l’importo della prima delle tre, e per farlo dobbiamo partire dal valore catastale dei fabbricati ad uso abitativo diversi dalla prima casa.

Come si determina il valore catastale delle abitazioni? Bisogna moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120. Se ad esempio viene acquistato un immobile al prezzo di 150.000 euro, ma la sua rendita catastale è di 800 euro, il valore catastale dell’immobile sarà 800x120x1,05.

In caso di compravendita tra privato ed impresa costruttrice, in capo all’acquirente vi sono le seguenti imposte:

• L’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del valore catastale
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’imposta catastale fissa di 50 euro

Queste imposte però variano nel caso in cui la compravendita si perfezioni tra le due parti sopra descritte prima dei 5 anni di ultimazione dei lavori. In questo caso infatti l’acquirente sarà tenuto a pagare anche l’Iva sul prezzo di acquisto. Le imposte da pagare quindi diventano le seguenti:

• Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione, anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio o storici) qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni ‘prima casa’, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• L’imposta di registro fissa di 200 euro
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• L’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quali sono le imposte sull’acquisto della prima casa?

Abbiamo visto quali sono le imposte per l’acquisto di un immobile, ora vediamo invece le imposte per l’acquisto di prima casa. In questo caso l’acquirente pagherà imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Se il venditore è un privato cittadino, oppure un’azienda che vende in esenzione Iva, l’acquirente deve versare un’imposta di registro del 2% invece che del 9% sul valore catastale dell’immobile, mentre le altre due imposte, vale a dire quella catastale e quella ipotecaria restano nella misura fissa di 50 euro ciascuna. In ogni caso l’imposta di registro non può essere mai inferiore ai 1.000 euro.

Recapitolando quindi l’acquirente che acquista da privato deve versare le seguenti imposte sulla prima casa:

• L’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile (in ogni caso mai al di sotto dei 1.000 euro)
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà invece pagare l’imposta sul valore aggiunto che viene calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% invece che al 10%. Per quel che riguarda le imposte di registro, quella catastale e quella ipoteciaria, si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

In questo caso quindi possiamo riassumere che il venditore, per l’acquisto della prima casa da impresa deve pagare le seguenti imposte:

• L’imposta sul valore aggiunto pari al 4% del prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• L’imposta catastale fissa di 200 euro.

Si pagano inoltre le stesse imposte anche per l’acquisto separato da quello di compravendita della prima casa con atto separato per le pertinenze, come garage, cantine, box auto e via dicendo.

Notiamo che anche nel caso in cui si tratti dell’acquisto della prima casa, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui si calcola l’imposta sul valore aggiunto al 4% anziché al 10% è costituita dal prezzo della cessione dell’immobile.

Nel caso invece di acquisto da soggetto privato o da impresa non soggetta al pagamento dell’Iva, il meccanismo che si applica è quello del prezzo-valore, e quindi l’imposta di registro non si calcola sul prezzo finale corrisposto per l’acquisto dell’immobile, ma sul suo valore catastale. L’acquirente però dovrà dichiararlo nell’atto della compravendita.

Quali sono i requisiti per le imposte agevolate?

Abbiamo già accennato al fatto che le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto di un immobile destinato a prima casa, sono riconosciute solo in presenza di specifiche condizioni, inoltre l’acquirente deve risultare in possesso di determinati requisiti stabiliti dalla legge.

L’acquirente, all’atto della compravendita, deve dichiarare espressamente di essere in possesso dei requisiti per destinare l’immobile a prima casa. Se la dichiarazione non viene resa all’atto della compravendita, può in alternativa essere resa con atto successivo che integra l’atto originario di compravendita.

Vediamo quindi quali sono i requisiti perché l’acquirente possa usufruire delle agevolazioni:

• Non deve trattarsi di abitazione di lusso, e non deve rientrare nelle categorie A1/A8 e A/9. Il beneficio si ottiene anche in caso di acquisto di due unità attigue che successivamente vengono accorpate per avere una nuova unità abitativa come prima casa. Lo stesso beneficio viene riconosciuto nel caso di acquisto di unità abitativa attigua alla prima casa e le due unità vengono fuse al fine di costruire una nuova prima casa più grande
• L’abitazione deve essere situata nel territorio del Comune di residenza dell’acquirente. L’acquirente che non sia in possesso di questo requisito può comunque trasferire la propria residenza nel territorio del Comune in cui è situata la prima casa entro 18 mesi dalla data dell’atto di compravendita. A far fede sarà infatti la data di registrazione del contratto presso il notaio. La dichiarazione dell’intenzione di provvedere al cambio di residenza deve però essere contenuta nell’atto di acquisto
• Il nuovo immobile non si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente risulti già proprietario di altro immobile che non ha beneficiato delle agevolazioni per la prima casa, anche nel caso in cui dovesse vendere detto immobile. Nel caso in cui l’acquirente sia titolare della nuda proprietà di quell’immobile però è possibile acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa nel territorio dello stesso Comune.

Si può beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa anche senza trasferire la residenza, ma solo nei seguenti casi:

• Se l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, non necessariamente lavorativa o retribuita. È ritenuta valida in questo ambito anche l’attività di studio, l’attività sportiva o di volontariato, ma l’acquirente deve essere in grado di dimostrare lo svolgimento di tale attività. Nel caso in cui l’attività giunga a termine, o non viene avviata affatto, o sono trascorsi oltre 18 mesi dalla data di acquisto, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono perse. Alla luce di ciò è consigliabile trasferire comunque la propria residenza nel territorio del Comune in cui si svolge o si presume di svolgere la propria attività e dove è ubicata la prima casa
• Se l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro dell’acquirente, nel caso in cui questi si sia dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• Se l’immobile si trova nel territorio nazionale a patto che sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. In questo caso l’acquirente può documentare la condizione di emigrato esibendo il certificato di iscrizione all’AIRE oppure con autocertificazione prodotta all’atto della compravendita.

Iva agevolata per interventi successivi sulla prima casa

Cos’è e come funziona l’agevolazione sull’Iva sui cosiddetti lavori extra-capitolato? Si ha diritto all’Iva agevolata al 4%, anche detta Iva agevolata prima casa, nel caso di prestazioni di servizi dipendenti da appalti per la costruzione ex novo di un immobile destinato a prima casa.

Non solo, perché la stessa agevolazione vale anche nel caso di interventi successivi alla conclusione dei lavoro, per l’esattezza si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla realizzazione dei fabbricati come stabilitp dalla tabella A al punto 39 del Testo Unico Iva.

La possibilità di applicare l’Iva ridotta agli interventi extracapitolato commissionati a una ditta appaltatrice da un contribuente in possesso dei requisiti prima casa, è prevista dalla Risoluzione n. 22/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate. L’unica condizione posta è che l’immobile continui ad essere una abitazione non di lusso anche dopo la fine dei lavori.

Possono essere inseriti nel regime agevolato prima casa sono quegli interventi che, pur non essendo previsti nel capitolato di costruzione, apportano migliorie all’immobile in oggetto ma senza renderlo immobile ‘di lusso’.

Per fare un esempio possiamo menzionare i costi della posa e dell’acquisto dei beni finiti come serramenti, radiatori, sanitari, bagni, materiali per impianti elettrici, caldaie e termosifoni, oppure semilavorati come pavimentazione interna ed esterna, materiali da riverstimento, cementi, tegole, e così via, ma in questo secondo caso è necessario fare esplicita richiesta al venditore.

Come funziona il credito d’imposta sull’acquisto della prima casa?

Quali sono i benefici fiscali per chi possiede già una prima casa e sta per comprare una nuova prima casa? A partire dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali collegati alla prima casa non si perdono se questa viene venduta entro 12 mesi dall’acquisto della nuova prima casa.

L’acquirente quindi ha un anno di tempo per vendere la vecchia prima casa e continuare a godere delle agevolazioni fiscali sulla nuova prima casa e di scontare quindi le imposte pagate sul primo acquisto. L’agevolazione infatti permette all’acquirente di non pagare due volte l’imposta, portando invece a credito quelle che sono state pagate sul primo acquisto e portarle in detrazione nella dichiarazione dei redditi.

L’impegno a vendere entro un anno l’immobile identificato come prima casa deve essere inserito nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato. Qualora ciò non dovesse poi avvenire l’acquirente perde le agevolazioni di cui ha beneficiato per l’acquisto del nuovo immobile, non solo, ci saranno delle maggiori imposte e relativi interessi, più una sanzione del 30%.

Nel caso di mancata assunzione dell’impegno è prevista la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione attraverso l’istituto del ravvedimento operoso, ma si deve presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Nell’istanza l’acquirente deve dichiarare la decadenza dell’agevolazione.

Discorso simile per quell’acquirente che, dopo aver preso l’impegno di vendere il vecchio immobile destinato a prima casa entro un anno, dovesse rendersi conto di non essere in grado di ottemperare. Egli potrà infatti proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di compravendita.

Questa istanza, che deve essere presentata entro un anno dall’atto notarile, deve contenere la dichiarazione sottoscritta dall’acquirente di impossibilità di vendere e di conseguenza la richiesta di riliquidazione dell’imposta dovuta con annesso calcolo dei relativi interessi dovuti.

Credito d’imposta sulla prima casa, ecco come funziona

Quali sono le agevolazioni che può ottenere chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra una nuova per la quale ha diritto ai benefici ‘prima casa’? Può usufruire di un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

L’importo del credito d’imposta non può essere superiore alla nuova imposta che si deve pagare in ragione del nuovo acquisto, e l’acquirente ne ha diritto anche nel caso in cui il riacquisto avviene con un contratto di appalto o di permuta.

Ma come funziona il credito d’imposta? Può essere fatto valere:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione de credito
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto.

Cosa succede però una volta che è stato utilizzato il credito in diminuzione delle nuove imposte collegate all’acquisto della prima casa? C’è ancora capienza, infatti è possibile utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

È bene ricordare che per utilizzare il credito d’imposta bisogna dichiarare, all’interno del contratto di compravendita, l’intenzione di usarlo. Sarà lo stesso notaio ad aver cura che questa condizione venga correttamente soddisfatta, ma non bisogna dimenticare che nella clausola contrattuale in cui si manifesta la volontà di usare il credito dovranno essere riportati:

• gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata, nonché il suo importo
• la dichiarazione con cui si afferma che sono presenti i requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto, qualora sia stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione sulla prima casa
• le fatture relative all’Iva eventualmente corrisposta sull’immobile ceduto
• gli estremi dell’atto di vendita del vecchio immobile.

Cosa succede in caso di acquisto di prima casa da donazione o successione

Anche nel caso di acquisto di prima casa da donazione o successione è possibile beneficiare dell’agevolazione. L’Agenzia delle Entrate infatti lo conferma nella Risoluzione n. 33/E/2011 e ancor prima con la circolare n. 44/E/2001.

Nel caso in cui gli eredi siano più di uno è sufficiente che uno di essi dia dichiarazione di possesso dei requisiti affinché l’immobile in oggetto sia classificato come prima casa per permetter anche agli altri di beneficiare delle agevolazioni previste.

In caso di donazione, come avviene per i casi di acquisto, il nuovo proprietario al momento della donazione dovrà rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti per la prima casa, come stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

Cosa succede se l’acquirente perde le agevolazioni prima casa

Come accennato alcuni paragrafi addietro, se l’acquirente perde le agevolazioni che aveva ottenuto sull’acquisto della prima casa si troverà a sostenere delle spese non indifferenti. Dovrà infatti versare anzitutto le imposte risparmiate grazie alle agevolazioni prima casa, e in più dovrà pagare una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.

Ma quando e come può succedere di perdere le agevolazioni prima casa? I casi in cui può accadere sono i seguenti:

• Le dichiarazioni contenute nell’atto di acquisto previste dalla legge per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa risultano false
• L’abitazione acquistata come prima casa viene venduta o donata prima che sia trascorso il termine dei 5 anni dalla data dell’atto notarile di compravendita, a meno che entro un anno non si provvede ad acquistare un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a prima casa. Il requisito del riacquisto non risulta però soddisfatto nel caso in cui entro un anno dalla vendita del primo immobile sia stato stipulato solo un compromesso in quanto tale contratto non costituisce trasferimento della proprietà del bene
• Non si provvede a spostare la propria residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile entro i 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile
• Non si perfeziona la vendita del vecchio immobile già acquistato beneficiando delle agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile, o del terreno su cui viene edificato il nuovo immobile entro il termine dei 12 mesi.
• Nel caso di prima casa ricevuta in donazione o tramite successione, e il proprietario la venda prima che siano trascorsi 5 anni, e comunque senza acquistare una nuova prima casa entro 12 mesi dalla vendita del vecchio immobile.

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