Tra le numerose agevolazioni e bonus confermati per il 2022 troviamo anche il bonus Prima Casa, che permette di ottenere uno sconto sulle imposte da pagare al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita immobiliare ma non solo.
Esistono peraltro diversi bonus prima casa, come quello destinato ai giovani che tentano di conquistare la propria autonomia abitativa, ma in questo caso parliamo di un bonus sottoposto non solo al requisito reddituale ma anche a quello anagrafico.
Nel recente aggiornamento della guida per il bonus prima casa l’Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che esiste la possibilità di beneficiare dell’agevolazione anche per chi ha già acquistato la prima casa, e poi vedremo in che modo è possibile accedervi e a quali condizioni.
Infine la guida dell’Agenzia delle Entrate dedica dello spazio a quei casi in cui si perde il diritto alle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, chiarendo anche in che modo si possono evitare eventuali sanzioni correlate all’accesso all’agevolazione in quei casi in cui vengono meno i requisiti previsti.
Come funziona il bonus prima casa 2022
Dal momento che il bonus Prima Casa introdotto con il decreto Sostegni bis non ha subito sostanziali modifiche con la Legge di Bilancio 2022, per maggiori approfondimenti rimandiamo il lettore ad un altro articolo che abbiamo dedicato in modo specifico a questa agevolazione che è possibile consultare cliccando qui.
In breve possiamo dire comunque che il bonus prima casa consiste in una riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e quando il venditore è un’impresa sono previsti anche ulteriori agevolazioni che riguardano l’IVA.
Per poter accedere al bonus prima casa è necessario ovviamente che risultino soddisfatti tutti i requisiti imposti dalla normativa contenuta nel decreto Sostegni bis. L’immobile deve rientrare in determinate categorie catastali, deve essere destinato ad abitazione pricipale e in più l’acquirente deve soddisfare determinate condizioni.
Bonus prima casa 2022: le detrazioni e gli sconti in breve
L’Agenzia delle Entrate chiarisce prima di tutto che le agevolazioni previste nell’ambito del bonus prima casa variano a seconda che l’acquisto dell’immobile venga effettuato da soggetto privato oppure da impresa soggetta ad Iva.
Se si compra casa da un privato, soddisfatte tutte le condizioni per l’accesso al bonus prima casa, l’agevolazione garantisce la riduzione dell’imposta di registro che passa dal 9 al 2 per cento, che viene calcolata sulla base del valore catastale dell’immobile oggetto di compravendita. Invece per quel che riguarda l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono dovute nell’importo fisso di 50 euro.
Se si compra casa da un’impresa soggetta ad Iva, l’imposta sarà dovuta nella misura del 4% invece che del 10%. Mentre per quel che riguarda imposta catastale e imposta ipotecaria queste saranno di importo pari a 200 euro ciascuna.
Bonus prima casa 2022: requisiti e beneficiari in breve
Per quanto riguarda i requisiti per accedere al bonus prima casa l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per il 2022 vanno rispettati i seguenti:
- non bisogna essere proprietari di un immobile adibito ad abitazione privata nello stesso Comune nel quale è situato l’immobile oggetto della compravendita su cui si andrebbero ad applicare le agevolazioni previste dal bonus prima casa
- non bisogna essere titolare di diritto di uso, usufrutto oppure abitazione di un altro immobile situato nello stesso Comune
- avere oppure stabilire entro il termine di 18 mesi la propria residenza nel Comune nel quale si trova l’immobile oggetto di compravendita su cui si andrà a beneficiare dell’agevolazione. In alternativa al trasferimento il beneficiario potrà dimostrare che nel Comune ove si trova l’immobile ha la propria sede di lavoro
- non bisogna essere proprietari di abitazioni situate ovunque sul territorio nazionale per l’acquisto delle quali si è già beneficiato di agevolazioni, oppure provvedere alla vendita delle stesse entro un anno in caso contrario.
Non dimentichiamo poi che anche per il 2022 per beneficiare del bonus prima casa è necessario che l’immobile oggetto della compravendita appartenga ad una categoria catastale tra le seguenti: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11.
Col bonus prima casa 2022 detrazioni aggiuntive in caso di acquisto da agenzia immobiliare
Oltre agli sconti sulle imposte di registro, catastale e ipotecaria, e alle detrazioni previste sull’IVA da versare in caso di acquisto da impresa soggetta a Iva invece che da privato, il bonus prima casa permette di accedere ad ulteriori agevolazioni nei casi in cui l’acquisto avvenga tramite agenzia immobiliare.
L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che il bonus prima casa 2022 permette di ottenere una detrazione Irpef del 19% sui compensi dovuti all’intermediario nel caso di acquisto dell’immobile tramite agenzia immobiliare, per un importo che non superi però il tetto dei 1.000 euro.
Ci sono poi altri casi su cui l’Agenzia delle Entrate in questi giorni ha fornito dei chiarimenti, a cominciare da quello degli acquisti per successione e donazione. In questi casi infatti il bonus prima casa può essere applicato, con una imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici.
Infine vediamo che con il bonus prima casa 2022 è possibile ottenere un credito d’imposta nel caso di vendita di una casa e contestualmente nuovo acquisto. In questo caso infatti l’agevolazione permette di sottrarre dall’imposta da pagare quella che è già stata pagata con il precedente acquisto.
Quando la compravendita immobiliare viene completata senza benefici derivanti dall’applicazione del bonus prima casa, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può in ogni caso essere di importo inferiore alla soglia dei 1.000 euro.
Al tempo stesso però può capitare che l’importo effettivo da versare sia inferiore a detta soglia, grazie allo scomputo dell’imposta proporzionale che era già stata versata sulla caparra (nel caso in cui venga stipulato anche un contratto preliminare, il cd compromesso) o per effetto del credito d’imposta spettante in caso di acquisto di prima casa.
Bonus prima casa anche per chi ha già la prima casa
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito inoltre che è possibile accedere al bonus prima casa anche per chi la prima casa l’ha già comprata, ma solo in alcuni casi.
In particolare possono accedere al bonus prima casa quei soggetti che sono già in possesso di un immobile di proprietà, acquistato sfruttando l’agevolazione, a patto che l’immobile di cui sono già in possesso venga venduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
Questa è un’agevolazione che spetta anche nei casi di nuovo acquisto a titolo gratuito, cioè quando si tratta di donazione o successione.
Per poter beneficiare degli sconti sulle imposte da pagare previsti dal bonus prima casa è necessario che nell’atto di compravendita immobiliare sia riportato l’impegno da parte dell’acquirente a vendere l’immobile già acquistato in precedenza con il bonus entro i successivi 12 mesi. Poi, nel caso in cui la vendita non dovesse avvenire entro detti termini, il compratore dovrà versare le imposte precedentemente scontate e pagare una sanzione del 30%.
Viene inoltre precisato che non si può accedere al bonus prima casa se l’immobile che viene acquistato si trova nello stesso Comune in cui l’acquirente possiede già un altro immobile acquistato senza utilizzare il bonus prima casa.
In quali casi si perde il diritto al bonus e come si evitano le sanzioni
Anche nel caso del bonus prima casa è indispensabile che vengano effettuati tutti i controlli del caso, per accertare che chiunque benefici dell’agevolazione sia effettivamente in possesso dei requisiti previsti dalla normativa.
Sarà naturalmente l’Agenzia delle Entrate ad effettuare la presenza dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus, e che quanto dichiarato corrisponda al vero. Se vengono riscontrate dichiarazioni false le agevolazioni concesse nell’ambito del bonus prima casa vengono automaticamente ritirare. L’acquirente quindi dovrà provvedere al pagamento delle imposte su cui aveva ottenuto lo sconto, maggiorate dalla sanzione del 30%.
Ma quali sono i casi in cui decade il bonus? L’Agenzia delle Entrate specifica tre possibilità:
- se l’immobile acquistato con le agevolazioni viene venduto entro 5 anni, a meno che l’acquirente non ne acquisti un altro da adibire a prima casa
- se l’acquirente non sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita immobilare
- se entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo immobile l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni sulla prima casa non è stato ancora venduto.
Nella nuova guida al bonus prima casa l’Agenzia delle Entrate spiega anche come si fa per evitare le sanzioni in quei casi in cui vengono a mancare i requisiti per aver diritto all’agevolazione. In particolare spiega cosa fare se il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con l’agevolazione non viene effettuato entro il termine previsto di 18 mesi.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito a tal proposito che:
- se il termine di 18 mesi non è ancora trascorso, ma l’acquirente è consapevole di non poter onorare l’impegno assunto, può revocare la dichiarazione formulata all’atto di acquisto dell’immobile e chiedere la riliquidazione dell’imposta. In questo caso bisogna presentare un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto notarile.
A questo punto l’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e dei relativi interessi, calcolati a partire dalla data in cui l’atto stesso è stato stipulato. In questo caso l’acquirente eviterà però di pagare la sanzione prevista nella misura del 30%. - se il termine di 18 mesi è decorso senza che il contribuente abbia spostato la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato con le agevolazioni, e senza che lo stesso abbia presentato un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, il diritto al bonus risulta decaduto ma l’acquirente può ancora ricorrere al ravvedimento operoso, a meno che non gli sia già stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.
Per regolarizzare la propria posizione con il ravvedimento operoso il contribuente dovrà presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale l’atto notarile è stato registrato, con la quale dichiara che il diritto al bonus prima casa è decaduto e richiede la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. A questo punto l’ufficio provvederà a riliquidare l’atto registrato, a notificare l’avviso di liquidazione dell’imposta, comprensiva degli interessi e della sanzione che, tuttavia, sarà calcolata nella forma ridotta prevista in caso di ravvedimento operoso.
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