Bonus per comprare casa 2022: bonus prima casa e altre agevolazioni, ecco quanto si risparmia

Esistono diversi bonus e agevolazioni per chi vuole comprare casa, infatti la maggior parte di quelle cui si poteva far affidamento nel 2021 è stata confermata anche per il 2022.

Tra i vari incentivi confermati anche per quest’anno troviamo ad esempio il bonus prima casa, ed il bonus casa under 36. Questi due bonus prevedono la riduzione dei costi legati alle varie imposte da pagare al momento della stipula dell’atto di compravendita immobiliare. Vediamo esattamente come funzionano e quali sono gli importi che si possono risparmiare in questa guida completa all’acquisto di una nuova casa.

Per districarsi nel mondo delle agevolazioni disponibili oggi per comprare casa facciamo affidamento sulla guida pubblicata dalla stessa Agenzia delle Entrate, con aggiornamenti a gennaio 2022 che quindi comprendono tutte le novità che sono state inserite nella manovra economica varata dal governo di Mario Draghi.

Comprare casa nel 2022, da dove cominciare

Prima di prendere in considerazione le varie agevolazioni e bonus per pagare il meno possibile quando si va ad acquistare una nuova casa, è bene valutare un altro aspetto ancor più importante, quello delle verifiche relative all’immobile oggetto della compravendita, onde evitare spiacevoli sorprese in un momento successivo all’acquisto.

Se stiamo per comprare casa dobbiamo infatti assicurarci di aver acquisito tutte le informazioni sull’immobile al quale siamo interessati, accertandoci prima di tutto che a venderci l’immobile sia effettivamente il legittimo proprietario.

È indispensabile quindi svolgere una serie di ricerche approfondite che ci permettono di sapere tutto quello che c’è da sapere sull’immobile. La prassi prevede pertanto che si provveda anzitutto a:

  • verificare i dati catastali dell’immobile, avvalendoci della collaborazione di un geometra ad esempio, anche se questo genere di verifica viene in ogni caso effettuata al momento della stipula dell’atto notarlie di compravendita dallo stesso notaio incaricato di redigere l’atto. L’Agenzia delle Entrate fornisce attraverso il proprio sito web ufficiale tutti gli strumenti pratici necessari per conoscere la situazione dell’immobile oggetto della compravendita
  • svolgere un’ispezione ipotecaria per mezzo della quale è possibile verificare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. È in questo modo che è quindi possibile accertarsi che il venditore sia effettivamente il reale proprietario dell’immobile, ma soprattutto che non vi siano ipoteche o altre pendenze anche giudiziarie che gravano sull’immobile.

Prima di procedere con l’atto notarile di compravendita il venditore e l’acquirente dell’immobile possono stipulare il cosiddetto contratto preliminare o compromesso.

Non è indispensabile stipulare un compromesso prima dell’acquisto vero e proprio dell’immobile, ma in alcuni casi si rende necessario per via di specifiche condizioni ed esigenze dell’una o dell’altra parte.

Può accadere ad esempio che il venditore sia ancora alla ricerca di una nuova casa e che possa effettivamente completare la vendita solo quando avrà provveduto all’acquisto. L’acquirente invece potrebbe essere ancora impegnato nella ricerca di un mutuo e che quindi abbia bisogno di altro tempo per poter completare l’acquisto versando la restante parte della somma concordata.

Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile avverrà solo nel momento in cui viene firmato l’atto notarile di compravendita. Il contratto preliminare invece, pur essendo redatto in forma scritta, attraverso scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico, non trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile.

Quali sono le tasse da pagare quando si compra una nuova casa

Quando si compra una casa ci sono diverse imposte da pagare, ma gli importi e le tipologie di imposte da versare variano a seconda di quali sono i soggetti impegnati nella compravendita. Se il venditore è un privato cittadino vi saranno alcune imposte da pagare, mentre se si tratta di un’impresa allora ve ne sono delle altre.

Le imposte da pagare in caso di compravendita di un immobile variano anche in base all’atà dell’acquirente, o dal fatto che si tratti di prima casa.

Vediamo quindi quali sono le tasse da pagare quando si compra casa da un’impresa. Ricordiamo prima di tutto che in questo caso la regola generale è che la cessione dell’immobile è esente da IVA, il che vuol dire che l’acquirente dovrà versare le seguenti imposte:

  • imposta di registro in misura proporzionale del 9%
  • imposta ipotecaria il cui importo è fisso ed è pari a 50 euro
  • imposta catastale anch’essa di importo fisso pari a 50 euro

In alcuni casi però la regola generale di cui sopra non si applica ed il compratore deve versare anche l’Iva. In particolare è necessario pagare l’Iva nei seguenti casi di compravendita immobiliare:

  • l’abitazione viene venduta da una impresa costruttrice o da impresa che ha effettuato lavori di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dall’ultimazione dell’intervento. Questo vale anche nel caso di intervento ultimato dopo i 5 anni nel caso in cui il venditore decide di assoggettare l’operazione a Iva, scelta che deve essere espressa nell’atto di vendita o nel compromesso
  • quando la compravendita riguarda fabbricati destinati ad alloggi sociali, per la quale il venditore decide di sottoporre l’operazione a Iva, e anche in questo caso la scelta deve essere espressa nell’atto di vendita o nel compromesso.

Quando l’acquirente si trova a dover pagare l’Iva ci saranno anche altre imposte da pagare, oltre naturalmente all’Iva. L’acquirente pagherà quindi:

  • L’IVA al 10% “per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni ‘prima casa’, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costruzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9”
  • imposta di registro il cui importo fisso è pari a 200 euro
  • imposta ipotecaria il cui importo fisso è pari a 200 euro
  • imposta catastale il cui importo fisso è pari a 200 euro.

Quando invece la compravendita immobiliare avviene tra due privati l’acquirente dovrà pagare soltanto:

  • imposta di registro in misura proporzionale del 9%
  • imposta ipotecaria il cui importo fisso è pari a 50 euro
  • imposta catastale il cui importo fisso è pari a 50 euro.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, queste vengono versate dal notaio al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita.

Il sistema ‘prezzo-valore’ cos’è e come funziona

Quando avviene una compravendita immobiliare che riguarda edifici ad uso abitativo e relative pertinenze, se si verificano determinate condizioni e sussistono alcuni specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede che si applichi un particolare meccanismo per determinare la base imponibile dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale.

Questo meccanismo è il sistema ‘prezzo-valore’ e prevede quanto segue:

  • la tassazione avviene sulla base del valore calcolato sulla rendita catastale dell’immobile invece che sul corrispettivo effettivamente pagato
  • il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate viene limitato
  • la legge prevede la riduzione dell’onorario del notaio.

La regola del prezzo-valore non si applica solo nelle compravendite che avvengono tra soggetti privati, ma si può applicare anche nel caso di cessioni fatte a persone fisiche da venditori non soggetti a IVA quali associazioni, fondazioni e simili, e nel caso di cessioni a persone fisiche fatte da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Bonus e agevolazioni per chi compra casa: il bonus prima casa

Una delle agevolazioni di cui è possibile beneficiare quando si acquista un immobile è il bonus prima casa che, come sappiamo, è riservato a chi compra un edificio da destinare ad abitazione principale.

Nel caso del bonus prima casa parliamo di un’agevolazione che si può ottenere solo se l’immobile oggetto della compravendita rientra in alcune specifiche categorie catastali, se si trova nel territorio del Comune nel quale si ha la propria residenza, o in quello del Comune nel quale si intende spostare la residenza o nel quale si svolge l’attività lavorativa.

Inoltre per poter accedere al bonus prima casa è necessario essere in possesso di determinati requisiti. In ogni caso quando si beneficia del bonus prima casa si devono pagare le seguenti imposte.

Se si acquista da privato o da impresa che vende in esenzione Iva, l’acquirente grazie al bonus prima casa dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% invece che del 9%
  • l’imposta ipotecaria il cui importo fisso resta di 50 euro
  • l’imposta catastale il cui importo fisso resta di 50 euro

Se invece l’acquisto della prima casa avviene tra un privato e un’impresa, allora col bonus prima casa si dovranno pagare le seguenti imposte:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro il cui importo fisso resta di 200 euro
  • imposta ipotecaria il cui importo fisso resta di 200 euro
  • imposta catastale il cui importo fisso resta di 200 euro.

Bonus casa per gli under 36 prorogato anche per il 2022

Quando parliamo del bonus per la casa per gli under 36 parliamo di quell’agevolazione che fu introdotta con il decreto Sostegni bis e che prevede delle agevolazioni fiscali solo per i giovani che necessitano di conquistare la propria autonomia abitativa.

Possono accedere al bonus casa under 36 solo coloro che:

  • non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno solare in cui viene stipulato il rogito
  • hanno un Isee ordinario o corrente che non supera la soglia dei 40 mila euro

Grazie alla proroga del bonus casa under 36 contenuta nella Legge di Bilancio 2022, sarà possibile beneficiare del bonus fino al 31 dicembre del nuovo anno. Grazie a questa agevolazione chi acquista una nuova casa può ottenere i seguenti vantaggi:

  • nel caso di compravendite non soggette a Iva è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria
  • nel caso di acquisto soggetto a Iva si ottiene non solo l’esenzione dalle imposte di registro, catastale e ipotecaria, ma è previsto anche il riconoscimento di un credito d’imposta per un importo pari all’Iva corrisposta al venditore
  • nel caso di finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva.

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