In questi giorni si è votata in Commissione Finanze della Camera la riforma del catasto cui sta lavorando la squadra di governo guidata da Mario Draghi. L’ultimo esame della commissione ha avuto esito positivo, con il parere favorevole della maggioranza dei suoi componenti ma per un solo voto.
I voti favorevoli alla riforma del catasto così come è stata presentata in Commissione sono stati 23, i voti contrari 22.
Ma cosa prevede esattamente la riforma del catasto di Mario Draghi? Vi sono diverse novità che saranno introdotte entro il 2026, come ad esempio il passaggio dai vani ai metri quadrati per ciascun immobile, inoltre bisognerà determinare il valore patrimoniale e una rendita calcolata sui parametri del mercato.
L’emendamento con cui si tentava di sopprimere la riforma del catasto è stato bocciato in occasione della votazione tenutasi il 3 marzo. Era un emendamento che le forze di centrodestra avevano presentato in commissione Finanze alla Camera, e si era arrivati a temere la crisi di governo per via della frattura all’interno della maggioranza.
Alla fine però non è stato sufficiente ad affossare la riforma che invece andrà avanti dopo aver ottenuto i 23 voti favorevoli con l’ultima votazione.
Cosa prevede la riforma del catasto: i punti cardine
La direzione in cui si muove la riforma del catasto è indicata dalla delega al governo, con l’articolo 6 del testo di legge della riforma fiscale che stabilisce i “principi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati“.
L’esecutivo sarà tenuto ad osservare, nell’esercizio della delega, non solo i principi e i criteri direttivi generali fissati con l’articolo 1 del testo della riforma fiscale, ma anche quelli dettati dall’articolo 6, che hanno la funzione di modificare la disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale, col fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.
Attraverso la riforma del catasto si predispongono quindi nuovi strumenti per individuare e classare gli immobili degli Italiani. Infatti alla lettera a) dell’articolo 6, si delega l’esecutivo a prevedere strumenti, che devono essere posti a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate, atti a facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
- immobili che allo stato attuale non risultano censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita
- terreni edificabili accatastati invece come terreni agricoli
- immobili abusivi, con la previsione di individuare degli incentivi specifici e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai Comuni in questo ambito, al tempo stesso assicurando la trasparenza delle suddette attività.
Alla lettera b) del medesimo articolo si delega il governo a prevedere strumenti e modelli organizzativi che agevolino la condivisione dei dati e dei documenti per via telematica, tra l’Agenzia delle Entrate e i competenti uffici dei Comuni, nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.
Integrazione delle informazioni catastali su tutto il territorio disponibile dal 2026
La delega al governo stabilisce inoltre che, attraverso decreti legislativi, dovrà prevedere l’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati su tutto il territorio nazionale, e questa dovrà essere disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026. I principi e criteri direttivi fissati dall’articolo 6 sono i seguenti:
- le informazioni rilevate non dovranno essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali, né per finalità fiscali
- a ciascuna unità immobiliare sarà attribuita, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente in vigore, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato
- saranno previsti dei meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato
- saranno previste adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario per ciascuna unità immobiliare riconosciuta di interesse storico o artistico. Si terrà conto in tale ambito dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro dei suddetti immobili.
Riforma del catasto: 39 milioni di italiani interessati, ma chi pagherà di più?
Sulla base delle analisi svolte circa l’impatto che la riforma del catasto avrà sui contribuenti, è possibile affermare anzi tutto che ad essere interessati saranno circa 39 milioni di persone fisiche e approssimativamente 1,5 milioni di persone giuridiche, tra enti, società ed associrazioni.
Almeno fino al 2026 non dovrebbero esserci delle ripercussioni fiscali dirette, in altre parole nessuno dovrebbe pagare di più (o di meno), ma solo fino a quella data, dopodiché a seconda dei casi ci saranno delle variazioni dal punto di vista della tassazione, e qualcuno potrebbe veder crescere o diminuire le tasse sulla casa.
Il rischio è che gli immobili che non hanno più le caratteristiche originarie possano compiere un salto di classe o di categoria, ed è attraverso questa rimodulazione che si avrà il tanto temuto adeguamento dei valori catastali a quelli di mercato, da cui dipenderebbero variazioni consistenti nell’Isee e degli importi da pagare per l’Imu.
Quello che succederà a partire dal 2026 è che i nuovi valori catastali porteranno ad un aumento medio delle rendite degli immobili superiore al +128%. Questo è quanto emerso dalla simulazione della Uil, che prevede il passaggio dell’importo medio da pagare per l’Imu sulla seconda casa dagli attuali 896 euro a 2.046 euro, inoltre ai fini del calcolo Isee una prima casa potrebbe passare da 23 mila euro circa a oltre 98 mila euro, con un aumento del 319%.
Questo significa che anche avere una sola casa potrà determinare l’esclusione da bonus e agevolazioni per Isee basso.
È anche possibile tuttavia che, dal momento che l’attuale riforma del catasto non prevede un aumento diretto delle tasse, una volta mappato l’intero patrimonio immobiliare italiano, governo e fisco procedano con ulteriori riforme mirate ad una maggiore equità nella ripartizione del prelievo fiscale, con il risultato di superare i paradossi oggi esistenti.
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