Marriott Vacations Worldwide (VAC.US) è un’azienda nel settore dell’ospitalità che offre la proprietà frazionata e i diritti di utilizzo (multiproprietà) per immobili e servizi correlati. L’azienda opera sotto vari marchi come Marriott Vacation Club, Grand Residences by Marriott, Sheraton Vacation Club, Westin Vacation Club, Hyatt Residence Club, Ritz-Carlton Residences e St. Regis. Marriott Vacations è stata fondata nel 1984 ed ha sede a Orlando, in Florida.
Qual è l’idea?
- Il mercato delle multiproprietà negli Stati Uniti ha superato i livelli pre-pandemici nel 2022, e Marriott Vacations ha goduto di significativi venti favorevoli che le hanno permesso di registrare risultati finanziari record.
- Il prezzo delle azioni dell’azienda è sceso del 40% dai suoi massimi di febbraio, a causa di risultati finanziari misti e incendi nelle Hawaii.
- Riteniamo che i venti contrari affrontati da Marriott Vacations siano più che pienamente riflessi nel prezzo attuale, e le prospettive a lungo termine dell’azienda rimangano favorevoli.
- Anche se una diminuzione del ricavo per cliente è stata maggiore del previsto, a nostro avviso, il potenziale ulteriore declino è limitato in quanto il settore delle multiproprietà è relativamente resiliente alle crisi economiche.
- Si prevede che il mercato globale delle multiproprietà mantenga una crescita costante nei prossimi anni. La posizione di leadership di Marriott Vacations le consentirà di essere un principale beneficiario di questa crescita.
- La politica di allocazione del capitale dell’azienda è probabile che funga da catalizzatore per la crescita del prezzo delle azioni. Marriott Vacations mantiene pagamenti di dividendi e un programma di riacquisto equivalenti al 15% della capitalizzazione di mercato attuale dell’azienda.
- Nonostante la sua posizione di leadership nel mercato, la vasta diversificazione delle strutture e il portafoglio di marchi di alto livello, Marriott Vacations è quotata a uno sconto significativo rispetto alla media del settore.
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Perché ci piace Marriott Vacations Worldwide Corp.?
Motivo 1. Venturi temporanei e potenziale a lungo termine
La multiproprietà è un tipo di proprietà immobiliare in cui si acquisisce l’opportunità di trascorrere annualmente le vacanze in un luogo specifico (hotel, appartamento, ecc.). In questi luoghi, un anno è diviso in parti, di solito settimane, e chi acquista una multiproprietà acquisisce il diritto di utilizzare una determinata settimana ogni anno per un lungo periodo e può anche passarla ai suoi figli. I proprietari di multiproprietà non devono trascorrere tutta la loro vita in un unico luogo. Con l’aiuto di organizzazioni specializzate, possono scambiare settimane con altri proprietari di multiproprietà o affittare le loro settimane. Marriott Vacations è uno dei principali protagonisti nel mercato delle strutture per multiproprietà. L’azienda possiede sette marchi riconoscibili e più di 120 strutture in tutto il mondo.
Gli ultimi anni sono stati devastanti per l’industria delle multiproprietà. Hotel, appartamenti e altre proprietà per le vacanze hanno perso domanda a causa dei lockdown diffusi durante la pandemia. Secondo l’American Resort Development Association (ARDA), il mercato delle multiproprietà è più che dimezzato nel 2020: da 10,2 miliardi di dollari a 4,9 miliardi di dollari. Essendo uno dei leader di mercato, anche Marriott Vacations ha subito perdite significative: il fatturato dell’azienda è sceso da 4,26 miliardi di dollari nel 2019 a 2,89 miliardi di dollari, e il prezzo delle azioni è sceso a minimi pluriennali.
Tuttavia, le strutture per multiproprietà sono state anche nel segno del recupero dell’industria dell’ospitalità. Nel 2022, il mercato delle multiproprietà negli Stati Uniti ha superato i livelli pre-pandemici, e Marriott Vacations ha ricevuto venti favorevoli che hanno permesso all’azienda di registrare risultati finanziari record. Di conseguenza, il prezzo delle azioni dell’azienda ha raggiunto livelli record.
Dopo una lunga correzione causata dal sentimento ribassista del mercato, il prezzo delle azioni dell’azienda ha raggiunto massimi locali nel febbraio 2023. Mentre l’indice S&P 500 ha guadagnato circa il 2% da allora, la capitalizzazione di Marriott Vacations è scesa di quasi il 40%. Nel quarto trimestre del 2022, Marriott Vacations ha riportato un fatturato di 1,19 miliardi di dollari, che, sebbene rappresenti una crescita del 8,2% anno su anno, è stato inferiore di 10 milioni di dollari rispetto alle previsioni di consenso di Wall Street. Secondo la direzione aziendale, l’azienda ha registrato una perdita di 13 milioni di dollari a causa degli uragani.
Le recenti incursioni di incendi nelle Hawaii hanno influito significativamente sul turismo nella zona e sui prezzi delle azioni delle società di multiproprietà. A seguito del disastro naturale, le visite alle strutture per multiproprietà delle Hawaii sono diminuite di circa il 40%, secondo la Bank of America. Gli incendi sono diventati un catalizzatore per il sentimento ribassista di mercato verso le aziende dell’ospitalità presenti sulle isole, compresa Marriott Vacations.
Nel secondo trimestre del 2023, Marriott Vacations ha nuovamente presentato un rapporto finanziario misto. Il fatturato dell’azienda è stato di 1,18 miliardi di dollari (+1,7% anno su anno), 60 milioni di dollari al di sotto delle previsioni di consenso degli analisti, mentre l’utile netto per azione è stato di 2,19 dollari, 0,68 dollari al di sotto delle aspettative. Anche se i tassi di occupazione sono rimasti elevati al 90%, il ricavo per cliente (volume per ospite, VPG) è sceso del 14%. È importante notare che la direzione aveva previsto una peggioramento delle dinamiche di performance in quanto l’azienda stava passando a un nuovo modello di vendita, Abound by Marriott Vacations.
Riteniamo che i venti contrari affrontati da Marriott Vacations siano già inclusi nel prezzo attuale, e le prospettive a lungo termine dell’azienda rimangano favorevoli. L’impatto degli incendi delle Hawaii è limitato perché il portafoglio dell’azienda è altamente diversificato, con l’area che rappresenta circa il 10% del fatturato.
Anche se una diminuzione del VPG è stata più significativa di quanto inizialmente previsto dalla direzione, a nostro avviso, il potenziale ulteriore declino è anch’esso limitato, poiché il settore delle multiproprietà è relativamente resiliente alle crisi economiche. Ad esempio, nel 2001, in mezzo agli attacchi terroristici negli Stati Uniti, il mercato alberghiero è diminuito del 5%, mentre il mercato delle multiproprietà è cresciuto dell’8%, passando da 3,7 a 4,0 miliardi di dollari, secondo il MIT. Il segmento è stabile grazie alla sua scarsa dipendenza dal turismo internazionale, poiché la maggior parte dei acquirenti di multiproprietà sono cittadini statunitensi di classe media. Prima della pandemia, il mercato delle multiproprietà era in crescita costante da 10 anni.
Marriott Vacations è un’azienda globale e è presente in oltre 90 regioni. Secondo Verified Market Research, il mercato globale delle strutture per multiproprietà è stimato a 17,8 miliardi di dollari e si prevede che raggiungerà 31,1 miliardi di dollari entro il 2030, con una crescita prevista a un tasso annuo composto del 7,6% durante il periodo di previsione. Con Marriott Vacations in prima linea con una quota di mercato di circa il 26%, ci aspettiamo che l’azienda sia un principale beneficiario della crescita prevista del settore.
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Motivo 2. Posizione di mercato forte
Marriott Vacations è un pioniere nel settore dei resort in multiproprietà. Nel 1984, l’azienda è stata la prima a offrire un modello di business simile con il marchio Holiday. Oggi, Marriott Vacations è una delle più grandi aziende di ospitalità al mondo in termini di base clienti, portafoglio di proprietà e ricavi. Dall’offerta pubblica iniziale attraverso la scissione da Marriott International nel 2011, l’azienda è cresciuta quasi del doppio, passando da 64 resort e 420.000 proprietari di multiproprietà a oltre 120 resort e 700.000 clienti alla fine del 2022. Inoltre, il programma di adesione di Marriott Vacations copre più di 3.200 resort affiliati e oltre 1,6 milioni di membri. L’azienda fornisce anche servizi di gestione per oltre 25 resort e strutture di alloggio.
La storia di Marriott Vacations è caratterizzata da una crescita sostenuta alimentata da uno sviluppo rapido del mercato, una proposta di valore e una posizione di mercato solida. La forte posizione dell’azienda è supportata dai seguenti fattori:
- La dimensione delle operazioni e la portata globale di Marriott Vacations, unite al suo portafoglio di marchi rinomati e alla gestione di qualità, hanno permesso all’azienda di raggiungere un’efficienza operativa leader del settore. La portata globale consente anche la proposta di valore più ampia, poiché i clienti di multiproprietà dell’azienda possono visitare resort negli Stati Uniti, in Australia, in Costa Rica, in Francia, in Indonesia, in Messico, in Spagna, in Thailandia e a Singapore, oltre alle Bahamas e alle Isole Vergini. La dimensione delle operazioni aiuta anche Marriott Vacations a ottenere i termini di finanziamento più favorevoli dai finanziatori.
- L’azienda ha uno dei portafogli di marchi più impressionanti, tra cui nomi importanti come Marriott, Sheraton, St. Regis, Hyatt e Ritz-Carlton. Secondo la società di marketing YouGov, Marriott è il marchio alberghiero più riconoscibile al mondo. Ritz-Carlton, Hyatt e St. Regis si collocano regolarmente tra le catene alberghiere di lusso più quotate. Un alto riconoscimento del marchio conferisce a Marriott Vacations un notevole potere di determinazione dei prezzi.
- Marriott Vacations si concentra sul segmento premium. L’azienda stima che il patrimonio medio dei suoi clienti sia di $1,5 milioni e il loro reddito annuo medio sia di $125.000. Gli ospiti degli hotel di lusso sono meno suscettibili agli aumenti di prezzo. Ad esempio, nel 2007, gli hotel di classe media hanno aumentato le tariffe del 4% e le loro tariffe di occupazione sono diminuite, mentre gli hotel di lusso hanno aumentato i prezzi del 6% ma hanno mantenuto un tasso di occupazione del 71%. Inoltre, diverse marche, come InterContinental e Grand Hyatt, hanno registrato i maggiori aumenti nella fedeltà dei clienti.
Motivo 3. Allocazione del capitale
Le prestazioni in crescita e la solida posizione finanziaria di Marriott Vacations consentono all’azienda di ricompensare attivamente gli azionisti attraverso dividendi e riacquisti di azioni. Nei cinque anni precedenti alla pandemia, dal 2015 al 2019, con una capitalizzazione di mercato di diversi miliardi di dollari, l’azienda ha riacquistato azioni ordinarie per un valore totale di $1,03 miliardi e ha anche distribuito $228 milioni in dividendi. Nel 2020-2021, in mezzo a lockdown diffusi, Marriott Vacations ha drasticamente ridotto i pagamenti dei dividendi e i riacquisti.
Ci aspettiamo che Marriott Vacations continui a ricompensare generosamente gli azionisti, dato che l’azienda vanta risultati finanziari in crescita, un bilancio solido, una lunga storia di dividendi e un basso rapporto di distribuzione del 22% del flusso di cassa libero nel 2022.
Nel secondo trimestre, il Consiglio di Amministrazione di Marriott Vacations ha ampliato il programma di riacquisto azionario dell’azienda di $600 milioni e lo ha esteso fino alla fine del 2024. Attualmente, l’azienda dispone ancora di $561 milioni nel programma rimanente, corrispondenti al 15% della sua attuale capitalizzazione di mercato.
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Prestazioni finanziarie
Le prestazioni finanziarie degli ultimi dodici mesi (TTM) di Marriott Vacations possono essere riassunte come segue:
- Il fatturato dell’azienda è ammontato a $4,79 miliardi, in aumento del 2,8% rispetto alla fine del 2022.
- Il reddito operativo è diminuito da $784 milioni a $765 milioni, riflettendo maggiori spese di vendita e marketing e maggiori spese di rimborso. Il margine operativo è diminuito dal 16,84% al 15,98%.
- Il profitto netto ammontava a $374 milioni rispetto a $391 milioni alla fine dell’anno. Il margine netto è diminuito dall’8,40% al 7,81%.
I risultati finanziari di Marriott Vacations nel secondo trimestre del 2023 sono presentati di seguito:
Il fatturato è cresciuto del 1,2% su base annua, passando da $1,16 miliardi a $1,18 miliardi.
- Il profitto operativo è diminuito da $207 milioni a $175 milioni. Il margine operativo è sceso dal 17,78% al 14,86%.
- Il profitto netto ammontava a $90 milioni rispetto a $136 milioni dell’anno precedente. Il margine netto è diminuito dall’11,68% al 2,87%.
Sebbene le prestazioni finanziarie dell’azienda siano sotto pressione, riteniamo che il potenziale per ulteriori declini sia limitato. Allo stesso tempo, le prospettive di mercato a lungo termine e la posizione di mercato forte sono probabilmente destinati a aiutare Marriott Vacations a tornare sulla sua traiettoria di crescita a lungo termine.
La maggior parte delle spese operative di Marriott Vacations è attribuibile a deprezzamento e deterioramento, mentre il conto economico non riflette completamente i risultati operativi delle vendite in multiproprietà perché non tiene conto delle transazioni nei crediti di possesso delle vacanze. Pertanto, il flusso di cassa è una metrica più rappresentativa.
Il flusso di cassa TTM dalle operazioni è stato di $331 milioni rispetto ai $522 milioni dell’anno precedente. Il flusso di cassa libero è diminuito da $457 milioni a $226 milioni nello stesso periodo. La diminuzione è dovuta a una diminuzione del profitto netto e a un aumento del capitale circolante netto.
Marriott Vacations ha un bilancio solido, con un debito totale di $3,00 miliardi, $480 milioni in equivalenti di cassa e investimenti a breve termine e $2,52 miliardi in debito netto, pari a 2,7 volte l’EBITDA rettificato TTM.
È importante notare che la struttura del bilancio differenzia Marriott Vacations da molte altre aziende del settore dell’ospitalità. Circa il 90% del debito dell’azienda è a tasso fisso con un tasso medio ponderato del 3,6%, che è significativamente inferiore al tasso privo di rischio corrente e ai rendimenti di mercato monetario. La data di scadenza più prossima per l’importo di $784 milioni è il 2025.
Valutazione delle azioni
Nonostante la sua posizione di mercato leader, la vasta diversificazione dei resort e il portafoglio di marchi premium, Marriott Vacations viene scambiata a uno sconto significativo rispetto ai concorrenti sia in termini attuali che futuri: EV/Vendite — 1,77x, EV/EBITDA — 9,24x, FWD EV/EBITDA — 9,21x, P/FCF — 7,13x, FWD P/FCF — 5,45x, P/E — 11,41x, FWD P/E — 9,74x.
Il target di prezzo minimo delle banche d’investimento fissato da Barclays è di $118 per azione, mentre Truist Securities stima VAC a $190 per azione. Secondo il consenso di Wall Street, il valore equo di mercato delle azioni è di $145 per azione, implicando un potenziale di crescita del 50,4%.
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Rischi principali
- L’industria dell’ospitalità è ciclica. È possibile che una crescita economica rallentata e un deterioramento del sentiment dei consumatori possano avere un impatto significativo sulle operazioni di Marriott Vacations. In questo caso, le azioni dell’azienda potrebbero rimanere sotto pressione per un lungo periodo.
- C’è la possibilità che il trend negativo delle prestazioni operative, compreso il VPG, continui e i risultati di Marriott Vacations siano peggiori del previsto. In tal caso, le prestazioni finanziarie dell’azienda e il valore di mercato delle sue azioni potrebbero rimanere sotto pressione per un lungo periodo.
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