I REIT (acronimo di real estate investment Trust) sono società attive nel settore immobiliare che possiedono e amministrano beni immobili capaci di generare reddito. I REIT, molto simili ai fondi di investimento immobiliare, sono negoziati sui grandi mercati finanziari. Grazie a questa loro caratteristica consentono all’investitore di accedere ad una partecipazione liquida nel mercato immobiliare. Questo è solo uno dei tanti vantaggi dei REIT che, infatti, registrano un apprezzamento crescente tra gli investitori. Sempre più spesso, infatti, i REIT sono aggiunti ai portafogli di investimento anche perchè si adattano praticamente a tutto.
I rendimenti totali a lungo termine dei REIT sono molto simili e quelli delle azioni value mentre superano quelli delle obbligazioni.
Caratteristica dei REIT è quella di offrire alti rendimenti da dividendi (dividend yield) visto che, per normativa, sono tenuti a distribuire ogni anno almeno il 50 per cento del reddito agli azionisti.
Dal punto di vista strategico, i REIT si stanno rivelando uno strumento indispensabile per gli investitori che puntano a creare un portafoglio di investimenti bilanciato.
Due REIT che presentano alto dividend yield e al tempo stesso vantano un significativo potenziale di crescita sono:
- Kite Realty Group Trust (KRG)
- Highwoods Properties (HIW)
Nei prossimi paragrafi esporremo le principali caratteristiche di questi due real estate investment Trust. Chi volesse saltare l’analisi e inserire subito in portafogli i due titoli può farlo usando il broker Freedom24. Ci sono tante piattaforme che permettono di comprare azioni. Tuttavia quando parliamo di titoli quotati a Wall Street, Freedom24 è tra i migliori offrendo non solo la possibilità di acquistare azioni reali senza commissioni per i primi 30 giorni dall’apertura del conto ma anche il 3% annuo sulle somme depositate sul proprio conto e non investite. Ne parleremo meglio dopo.
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Azioni Kite Realty Group Trust
Prima di parlare di dividend yield e potenziale di crescita, presentiamo il titolo.
Kite Realty Group Trust è una società specializzata nella gestione di centri commerciali all’aperto con superfice media di 158mila metri quadri. Ad oggi la società ha in capo 183 proprietà, di cui oltre il 70 per cento sono in affitto a società di generi alimentari.
Da alcuni anni Kite Realty ha effettuato una profonda ristrutturazione del proprio portafoglio di investimento vendendo oltre 80 centri commerciali classificati come classe B. Grazie a questa operazione, Kite è riuscita a ridurre su centri commerciali di lusso collocati in aree ad alta densità abitativa.
Circa il 67 per cento del reddito annuo da locazione di Kite deriva dagli stati meridionali degli Stati Uniti o dalla regione della Sun Belt. Si tratta di un’area geografica che è caratterizzata da una crescita costante della popolazione e del prodotto interno lordo PIL.
In generale, il mercato dei centri commerciali è molto dinamico in Usa. Dopo alcuni anni difficili caratterizzati da un numero maggiore di chiusure rispetto alle nuove aperture, il trend si è invertito a partire dal 2021/2022. Di conseguenza c’è stato un forte aumento della domanda di spazi commerciali.
Grazie al miglioramento del contesto economico, Kite Realty è cresciuta tantissimo. In particolare il numero degli inquilini ha segnato un forte aumento mentre l’occupazione ha raggiunto il 94 per cento. A completare il quadro è il forte aumento dello spread locativo.
Dal punto di vista finanziario l’azienda vanta un forte posizionamento competitivo tanto che il margine operativo netto a fine 2022 ammontava al 74,3 per cento nettamente sopra il 69,5 per cento medio dei competitors.
Per quello che riguarda il dividendo, a fine 2022 la società ha pagato ai suoi azionisti 178,6 milioni di dollari a titolo di cedola ordinaria (0,91 dollari per azione). Considerando che nello stesso anno il flusso di cassa operativo è ammontato a 425,8 milioni di dollari (ovvero 1,93 dollari per azione) Kite ha pagato agli azionisti appena il 42,2 per cento dei fondi disponibili per la distribuzione. Quindi c’è spazio per una ulteriore crescita.
Come si può vedere dal grafico in alto, il titolo scambia a 21 dollari. Il prezzo obiettivo medio fissato da Keybanc è pari a 25 dollari per azione. Leggermente più bassa, a 26 dollari, la stima del consensus. Un target price simile implica, ai prezzi attuali, un potenziale di rialzo del 31 per cento.
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Azioni Highwoods Properties
Highwoods Properties è il secondo titolo interessante per chi cerca REIT ad alto dividendo. Si tratta di una società che gestisce immobili per uffici ubicati nella regione Usa del Sun belt. Tra i mercati dell’azienda ci sono metropoli come Raleigh-Durham, Nashville e Atlanta.
Nel corso degli ultimi anni, anche questo REIT ha effettuato un’operazione di razionalizzazione del proprio portafoglio cedendo tutta una serie di vecchie proprietà in mercati meno attraenti e reivestendo i proventi in aree ad alta crescita come Charlotte, Tampa, Nashville e Dallas. Attualmente ben il 90 per cento del reddito operativo netto (NOI) di Highwoods deriva dalla promettente regione della Sun Belt.
Uno dei punti di forza della società è che la maggior parte delle sue proprietà sono di classe A mentre la media delle proprietà è di 20 anni.
Gli immobili di classe più alta hanno rivelato un livello di resilienza più elevato nel corso della pandemia e anche oggi evidenziano risultati operativi migliori rispetto a spazi standard. Infatti l’affitto di Highwoods, negli ultimi 10 anni, ha segnato un tasso annuo composto del 4 per cento che è stato superiore a quello dell’inflazione.
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Per quello che riguarda le cedole, nel 2022 Highwoods ha distribuito 210,2 milioni di dollari a titolo di dividendo ovvero 2,0 dollari per azione. Nello stesso arco temporale, i fondi da operazioni (FFO) sono ammontati a 433,3 milioni di dollari ovvero 4,03 per azione. Quindi Highwoods ha pagato ai suoi azionisti solo il 48,5 per cento dei fondi disponibili per la distribuzione. C’è quindi spazio per la crescita del dividend yield.
Come si può vedere dal grafico in alto, le azioni Highwoods Properties scambiano a 22,7 dollari con un ribasso del 19 per cento da inizio anno. Il target price fissato dagli analisti di Wells Fargo è di 26 dollari per azione. Secondo il consensus di Wall Street il valore del titolo è di 30 dollari. Una valutazione simile, ai prezzi attuali, implica un potenziale di upside del 30 per cento.
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Come investire in azioni REIT con Freedom24
Freedom24 è uno broker che fa riferimento alla filiale europea di Freedom Holding Corp, una società quotata sul Nasdaq. Si tratta del solo broker europeo presente sulla borsa Usa e già questo è garanzia di affidabilità.
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Gli investimenti in titoli e altri strumenti finanziari comportano sempre il rischio di perdita del capitale. L’investimento in un’IPO può comportare ulteriori restrizioni. Le previsioni o le performance passate non sono garanzia di risultati futuri.
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